【教学版】物业清洁项目管理实务（四）

清洁靠品质，品质部是检查卫生的吗？我的品质管理思路如下：

①品质部必须隶属于公司总经理级的领导麾下，可以是副总经理，只有1人即可，权限是能调动公司任何部门的人和资源去稽核项目的人事和财务；

②提前告知项目部品质部相关人去项目的时间及工作内容；

③品质部组织项目碰头会后，人事专员（劳动关系、考勤、调薪、保险、加班、台账等）和财务专员（财务管理、税收、相关规费等）分别就相关工作进行稽查审核；

④通过稽核，将发现的问题进行汇总，再次举行碰头会；

⑤以培训的形式对项目管理存在的问题进行修正、督促落实；

最后会发现，这样的品质工作才是治本的方法，而平时的卫生检查只是一个治标的过程。

5S管理在中国普遍应用；更是成为清洁行业里卫生品质管理的经典法则。清洁也是服务行业：

①形象礼仪、微笑服务等也是清洁品质之一；

②随着业主单位管理越来越精细，常见岗位优化逐渐被取消，通过减少人工成本而提高利润的方法不再应用，利润越来越薄，所以节约被行业越来越重视；

③一线员工大龄化，安全防范压力大，做的已经很好了，对于年老一线工人的安全事故依然难以控制；上面内容就是增加的3S内容；

④对清洁行业而言，但凡重视培训的企业，其项目管理乃至品质管理都相对好，而上述所有的管理行为都需要经过培训过程落地。所以在清洁行业培训工作是一项持之以恒的重要工作，最后的一个Study是实现所有管理行为的核心。

①上图描述四种方法严格意义上并不适合清洁企业。主要是绝大多数清洁企业基本上岗位相对固定。把品质考评放在考评人的第一位，因为它是所有考评行为的结果体现，和“态度决定一切”是一个道理；

②属于人的行为考评范畴，在正常情况下可采取行为观察法判定职工行动力，甄别优秀人员还需要“关键事件法”；

③清洁企业最常见的效果考评是“直接指标法”，就单一事件用单一指标去核定，“绩效标准法”做用于中层管理者，高层管理者则强调“目标管理法”。

清洁行业讲究的是“成本效益原则”，在此原则下，追求经济效益强调节约，所有的管理结构都是“直线型”的；

行业里很少有企业愿意在人事管理占用成本，基本上是越简单越好，故而行业里考核基本上不存在。上图内容是一个简单的考核表：

①总经理采用“年终目标”考评；

②高管和经理级强调管理“情商”；

③主管职员和职工以服从性为主。

案例直述

案例直述内容

俗话说“理论源于实践，又指导实践”，管理学术中有太多的管理理论、定律、原理与发则，我们不妨一用；

①PEST分析法适合做战略分析和决策；

②SWOT法适合高层做决策管理；

③5W2H几何分析法则是管理者必备。给我们提供了一套思考的方法，在管理工作中对目标计划进行分解和进行决策的思维程序。它对要解决问题的目的、对象、地点、时间、人员和方法提出一系列的询问，并寻求解决问题的答案，简单高效；

④PDCA戴明环是一个螺旋式上升的循环过程，不断循环，不断进步，建议作为个人行为管理的工具，分为4个方面：（1）找问题、分析原因、找主要因素、定计划；（2）计划实施；（3）结果评估；（4）改进、定新计划。

案例直述

图中是2台笔记本的桌面，分别是办公和宿舍用的电脑。

通过在桌面上刻意的分区，便于在不同区域找到自己对应的工作事务；

平时使用云盘办公，只要有网络就可以把所有的工作内容通过电脑或手机关联起来，是一个好方法；

超链接“三个好的管理方法”就是关于“5W2H\PDCA\PEST法”的描述。

使用合适自己的方法可以让自己在“心态调整、目标管理、时间控制、学习提高及行动力”上有规可循。

（详细内容在后续的附件中描述）

垃圾分类很火，各地对于如何进行垃圾分类都有自己的试点尝试，编者认为，无论采取哪种商业模式去试点或尝试，应该遵循“一听三响”原则；

①一切本着“实事求是，从实际出发”的原则，因地域条件不同。别处的经验只能参考，不可复制；

②政府履行“为人民服务”行为，在实施垃圾分类政策时，对当地环境肯定要经过专家调研、论证、甚至试点后才会颁布“办法”。这本身就是一个严谨的过程；

③垃圾分类不开百姓，很多村镇在实施试点时，首先要考虑当地民众的基本组成、职业特征、年龄结构及当地其他生活配套，再决定采取哪一种形式推广；

④“看菜吃饭，量体裁衣，在什么山头唱什么歌”从项目实际出发。

①上海保洁经验。垃圾分为干垃圾、湿垃圾、有害垃圾及可回收物。从便利市民投放、便于实现垃圾分类实效的角度出发，按照统一的分类标准，考虑不同场所各类垃圾产生量、产生频率以及垃圾投放与收集点的差异，进行合理配置；

②广州保洁经验。垃圾分为可回收、餐厨、有害垃圾及其他。强调的是领导重视、加强宣传；政府引导、促进参与；打造样板、完善末端；用《广州生活垃圾分类制度规范体系》（一核心、两重点、四改变）促使广州垃圾分类落到实处；

③深圳保洁经验。深圳生活垃圾按照四分类标准分类，分为可回收、厨余垃圾、有害垃圾及其他。生活垃圾分类3.0模式“集中设置分类投放点＋定时督导”模式。日2400吨生活垃圾，通过分流分类处理11%，分类减量2.5%，其余全部区内焚烧，实现垃圾零填埋。

垃圾分类及清运一般会通过清洁企业去运营，企业是要讲利润的，如何在垃圾分类及处置中定价？

①垃圾清运至处置场（填埋场、焚烧厂等），政府会按照清运的吨数付费，清运费也如此，如果垃圾分类服务包含清运及处置，则按吨数所付的费用就是收入，考虑到基本运营成本，需要对基本吨数有一个保底数字，即能保障正利润的界限数值；

②在每日垃圾吨位数值基本相同的情况下，在保底正利润前提下，需要有一个保底价位，即单价保底。

应急处理程序就是一个过程。

①成立领导小组，结合项目和业主需求将应急行为进行分类，须注意的是领导小组的管理层级一定要符合公司的管理层级，这样应急管理和公司正常管理一致，应急管理才会顺畅；

②在程序方案中涉及到人、硬件、流程及后续处理要求的文字描述；

③演练是应急管理不可缺少的环节，只有通过演练才能发现预案中存在的不足，便于完善；

④在充分演练的基础上，找出各部门在配合上的不足，就实际演练中出现的不可预见的事情进行分析，并将之完善到预案中；

⑤采取“三不放过”原则，对于任何应急结果，都要做到结果有处置、相关人员有教育、责任人有奖惩，并将“三不放过”内容进行交底。

①数建筑物使用的材料都含有一定的可溶性游离盐、碱，如镁、钾、钠、钙等金属盐类合物，外界的盐分也会随同雨水流淌被带入建筑物的外墙体内；

②大气中的各种有害气体，在大气条件下遇水会形成硫酸、碳酸或硝酸，对碱性无机材料装饰的建筑物外墙面会产生腐蚀作用，会加剧铝合金材料装饰的建筑物外墙面的腐蚀程度；

③暴雨和风沙都会对建筑物外墙装饰面产生冲刷、磨损作用；

④尘埃颗粒与建筑物外墙面接触时，由于各自的电荷极性不同，会产生吸引力，幕墙玻璃上的灰尘、污垢就是静电吸引力的结果，在恶劣条件下，釉面砖也能被严重污染；

①必须正确选用清洁剂（酸性、碱性及溶剂）；

②必须调制适当的浓度（按说明书中要求的稀释比例稀释）；

③必要时用温水稀释（市场上销售的清洁剂，一般在常温下即可以发挥作用，但如果使用40℃左右的温水，效果将更好）；

④作业后必须擦洗干净；

⑤必须注意劳动保护（作业时应戴上防护手套。万一沾在皮肤上或溅入眼内，应立即用大量清水冲洗干净）；

⑥严禁使用有毒有害清洁剂（短期内具有较好的去污除锈作用，但它严重污染了环境，对人体、对墙面、对被溅到的物体均产生极大的腐蚀和损害）。

①一般情况是，风力应小于４级，天气下雨、下雪、有雾、能见度差以及高温（35℃以上）或低温（5℃以下）等，都不适宜进行外墙清洗；

②18-38岁，血压正常，视力良好，无恐高症，须经过专门的培训，取得国家劳动部门核发的高空作业证书，禁止无证上岗；

③外墙清洁的设备必须处于良好的工作状态，吊篮必须定期检查保养，每次工作前必须对钢丝绳、传动部位和保险装置进行检查，发现故障或原因不明的不正常现象应停止使用。用吊板工作的也应对吊绳、吊板等固定用具进行认真检查，凡吊绳有发毛、部分丝股断裂等现象应立即更换新绳。

• 【教学版】物业清洁项目管理实务（四）

• 【教学版】物业清洁项目管理实务（三）

• 【教学版】物业清洁项目管理实务（二）

• 【教学版】物业清洁项目管理实务（一）