物业外包保洁工作后，如何实行监管？

随着社会分工的精细化，越来越多的物业管理专项业务被分包出去，其中尤以保洁绿化为甚，绝大多数物业公司的保洁绿化业务都由专业的保洁绿化公司承担了，外包方工作的有效监管，成了物业公司管理的难点。

一、管理人员的专业度和责任心不能满足监管要求。

由于业务外包后，管理人员心理上理所当然的以为这事你保洁公司要自己做好，我每天忙的事情很多，保洁的事就别再烦我了，因此很容易就放松了对保洁服务的监督，任由保洁公司自由发挥，同时在保洁管理的专业技能上也失去关注学习的动力，无法对保洁公司进行科学监管，提出合理要求。

二、点人头管理降低了保洁公司创新方法提高效率的动力。

很多物业公司在进行保洁分包招投标时采用的是人均费用的算法，即人均单价包干，在监管中注重人员是否配齐，忽视了人员的作业流程和工作效率，保洁公司反正按人头算钱，就算我做的再好，人头不够还是会被扣钱，因此，现场管理简单化、应急化，平时保洁工忙着捡废品换钱，或者到业主家接私活，有人检查或者突发保洁状况，就应急处理下，日常保洁问题日积月累，积重难返。

要改变这种现状，物业公司就要调整监管思路，从保洁计划管理、保洁效率管理、保洁标准管理三方面入手，实现和保洁公司的共赢。

保洁计划管理

项目的保洁计划，主要是按照时间周期来制定的。长周期的一般半年或一年以上一次，如外墙清洗、吊饰灯拆洗等；中周期的一般三个月到半年一次，如管道井、窨井、化粪池清理等；短周期的一般一周到一个月左右一次，如屋面、卫生死角等；快周期的一般一天或一周数次。

年度保洁计划，对中、长周期的保洁工作进行安排，确定工作项、工作时间、人员安排、验收标准、验收人员及记录表单、图片等。

月度保洁计划，对年度保洁计划进行具体的落实，因应情况变化适时调整，年度保洁计划偏规划性质，月度保洁计划重实操，有排班计划和应急预案。

周、日保洁计划，对具体的保洁工作进行安排布置，要求有明确的职责及分工、责任区域划分、保洁排班及作业时间、物料进出仓、作业规范及标准、考勤及替班记录、检查及考核记录，确保工作内容的实施和标准的达成。

保洁计划是保洁工作质量的基础。

保洁效率管理

由于各种原因，从事物业项目保洁工作的人员普遍生活较为拮据、文化程度低、管理难度大，不少保洁工的成就感不是保洁工作做得多好，而是每天收了多少纸皮、捡了多少矿泉水瓶，因此，经常会看到这样的景象，保洁人员停下手中的工作翻检垃圾桶、搜集纸皮、泡沫箱，把收集的废品偷偷藏着，伺机带出小区，对于保洁工而言，每天捡废品的收入哪怕微不足道，带给他们的愉悦感甚至超过了每月领工资的时候。

而保洁公司增加利润的渠道是偷人头 ，因此也把工作重心放在如何和项目管理人员做好关系上，对保洁人员的工作效率疏于管理，导致恶性循环。

项目保洁管理要从工时考核和机械化操作入手，督促保洁公司提高工作效率。

通过定岗、定时、定量，考察每个保洁员的作业效率，根据不同人员的作业效率，科学安排工作量，根据工作量，合理拉开薪资差距，对于通过提高工作效率降低的成本，适当让渡给保洁公司，让保洁公司有足够的改进动力，这样，项目上提升了保洁形象，保洁公司增加了效益，达到双赢的效果。

随着机械化程度越来越高，保洁设备租赁业务也逐渐兴起，物业公司采用租赁设备交由保洁公司操作的方式进行保洁作业，可以尽可能的提高劳动生产率。也可以由保洁公司提供设备，在本区工作量不饱和时进行周边跨区联动作业，费用共同分摊，既提高了设备使用率，又降低了成本，一箭双雕。

通过信息化、机械化、集约化管理，摈弃简单的点人头管理，利好各方，实现各方利益最大化。

保洁标准管理

保洁保准有操作标准、检查标准和考核标准。

操作标准又包含工具使用标准、化学品使用标准、标识使用标准、作业流程标准等。这些应该要求保洁公司进场一至三个月内提供，物业公司的监管人员要进行常识培训，工具、化学品使用不当，会对设备设施造成破坏。比如：用钢丝球清洁电梯轿厢不锈钢面的顽固污渍、用草酸清洗大理石等，很多保洁损伤，都是由于操作不当造成的不可逆破坏。

检查标准是保洁工作品质保障的核心。检查标准根据保洁环境、保洁材质、保洁频次等不同制订相应的标准。比如：户外区域积尘一般以目视为标准，户内则纸检为标准。检查标准是否合理，直接影响客户的感官体验，过于苛刻，成本难支持，过于宽松，效果难达成。

通常的说，在业主经常经过和接触的地方，标准适当提高，业主不常关注的地方，标准可以适当降低。

考核标准则是确保结果符合要求的手段。考核标准的设定应当力求科学合理，比如：烟蒂留滞时间不得超过2个小时，这样的条款看似可行，却会出现一种情况，有的检查人员发现烟蒂后蹲守两个小时，就为了最后是否在考核时间内被清理，结果浪费了时间，效果又没达成。

如果设置成单位面积或者区域内烟蒂不得超过多少个，既保证了烟蒂在检查人员第一时间通知到位后马上清理，又保证了整体的品质效果。

项目保洁管理，要摆脱传统人海战术的思维，通过科学的计划管理，高效的作业设计，合理的标准制定，实现成本最优化，效果最佳化。

保洁工作的监管不是某个主管的事，而是所有项目员工的事，把检查标准宣贯给每位员工，把补位意识要求到每位员工，全员监督，全程管理，就一定能把外包保洁管好。