专业精细化开荒清洁管理标准及操作规程（4.0 版）

一、目的

规范开荒清洁管理作业程序，确保物业成品保护及开荒清洁效率和质量。

二、适用范围

适用于集团所开发、管理的所有项目物业开荒清洁工作的组织、管理、实施和验收。

三、开荒清洁的概述

1、开荒清洁的涵义——在物业建筑工程中常常会留下许多垃圾污垢， 建筑部门一般只做一些简单的垃圾清理工作， 不会对建筑物进行全面、彻底的清洁护理。这种新建成的建筑物第一次专业保洁称之为开荒清洁；它是一种“突击式、会战式”的清洁，又是物业保洁之首，可以为今后的物业日常保洁工作打下一个良好的基础。

2、开荒清洁的重要性——由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，各种地面、墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水渍、锈迹等；这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，而且专业性、技术性、综合性较强；因此，保洁人员必须经过专业技术培训， 使用专业的设备、工具、清洁剂（药剂），按科学的管理方法和严格的保洁作业程序、技术规范， 对物业内、外进行专业的开荒清洁，才能保证质量，提高效率。

四、开荒管理要求

1、所有开荒人员必须牢固树立“安全第一” 的工作理念， 各级人员按职责规定统一形象、统一着装、统一作业，认真做到“积极进取、尽职尽责、协调有序、坚决服从、执行迅速、保质保量”的管理要求。

2、要做好开荒工作， 必须制订出一套合理的管理方案， 并设臵一个临时指挥机构（一般情况下应设臵三级管理制度） 和拟定管理作业流程。

3、岗位职责：

① 现场指挥（部门经理） ：

负责与房地产开发商、项目部对接，确定开荒时间、区域、面积；制定管理方案，组织实施和质量监控；负责落实开荒清洁所需要的仓储、办公、物料购进及输出；和工程用水、用电等事项；负责落实开荒清洁人力的供给、统筹、及食宿后勤工作；根据工作中出现的问题，负责处理好内、外各职能部门的协调工作；负责与主管职能部门沟通，落实建筑边角料、垃圾等运输处理工作及开荒用车事宜（如大型垃圾车、酒水车等） ；

② 领班人员：

根据现场指挥的要求时间， 带领现场作业人员准时进入作业现场，对本人负责的区域或作业组的人员划分工作区域，明确责任，分配人员，确定工位和工时；向现场作业人员布臵现场作业的任务、时间、标准、机械工具、物料、工艺工序和人员分配，宣布现场作业纪律和作业细则及注意事项；明确现场作业任务， 协调工作关系，合理调度人员、机械、设备、工具、物料；掌握现场作业的开荒清洁进度，如进度出现问题，及时与现场指挥联系解决；负责对开荒现场作业质量的监督检查和作业质量验收。负责执行上级交给的其它临时工作任务。

③ 技术人员（领班兼任或专职） ：

根据开荒清洁要求对现场作业人员提前进行业务培训， 讲解各种地面、墙面保洁方法和操作规程，各种清洁剂（药剂）的配比和安全防护措施；对重要清洁剂（药剂）配比要亲自动手调配，并监督指导使用。各类清洁剂（药剂）要进行注明，在现场分类放臵，以方便作业人员使用；在作业现场进行技术指导和技术检查， 如出现质量问题应及时在现场进行检查、解决；对重大责任事故应及时向上级报告，并提出解决方案和措施；对作业任务的组织实施提供各种技术保障(水工、电工、木工)，确保作业安全、技术安全、人员安全。

④ 保管人员（领班兼任或专职） ：

在作业任务下达后，根据现场指挥填写的《物品领用清单》，将所需物品准备齐全，为作业人员顺利完成作业提供物资保障。对作业现场使用的工具、服装、工作指示牌、各种机械、设备、工具、物料进行统一管理、发放、保管和维护，做好各类工具保养、维护工作；收工时，组织好工具和物品回收、登记、保洁和保管工作，及时与现场领班人员联系，作好第二天的工具、物品安排；作业完成后，应持《物品领用清单》逐件、逐样到仓库与仓库保管员清点，并在《物品领用清单》中填写退回数量，办理入库手续。

⑤ 作业组人员（环境管理员） ：

负责物业室内、外的垃圾清扫和清理；负责物业的高空外墙清洗；负责物业的室内外设施、饰物的清洁；负责执行上级的其它工作任务。

五、开荒管理方案制定

1、明确开荒清洁的工作区域；

① 物业内、外建筑垃圾的清理；

② 物业内、外的清洁；

③ 公用部分（外墙、道路、园艺绿化、设备房、电梯等）的清洁。

2、开荒清洁的费用预算：

① 人员成本

② 物资成本

③ 计划工时

3、开荒清洁的工作方式；

① 管理公司自己做

这种方式适用于规模不大、开荒时间较充裕的物业，其优点是能锻炼清洁人员的耐劳毅力，增强清洁人员的专业本领，为今后的清洁保养奠定基础。

② 聘请专业公司承做；

清洁开荒工作量大，时间要求紧，需要投入大量的人力资源，特别是有些项目的清洁风险程度高，如高空外墙清洁。专业性强的项目， 如不同质地表面污迹的清洁要用不同性质的清洁剂（药剂）。清洁工具要求较高的项目，如大堂、中厅天花板的清洁需要用升降机等。

③ 管理公司自己做与聘请专业公司相结合。

物业服务公司立足于自己做开荒， 但对一些专业性很强或风险程度高的项目， 则委托专业的清洁公司去做， 而其他室内的清洁，如洗地、擦窗、抹灰等一般性的工作由自己做。如果要赶进度， 也可以将一部份一般性的清洁工作交给专业清洁公司做。

4、开荒清洁的准备工作；

① 现场查看；

查看现场建筑、装饰所使用的材料性质， 便于制定开荒清洁方案；注：在检查过程中发现有材料、装饰受到损坏，应拍照存档并及时报告上级和施工方， 以便分清责任或提醒施工方及时更换；查看现场施工工程进度，准确判断开荒清洁介入最佳日期；摸清开荒清洁用水和用电的位臵， 了解建筑垃圾的清运处理方式。

② 物料准备：

根据现场的工作量和清洁设备情况拟定所需人员的数量（包清洁设备操作技术人员），如需外援需提前做好后勤保障；做好开荒人员的岗前培训（安全要求、注意事项、操作规程等）及动员工作。

5、开荒清洁的组织与实施：

① 开荒清洁的基本程序原则为：先室内后室外；先高位后低位；先清垃圾再铲除污渍然后擦拭抹尘；先粗后细的顺序进行；

③ 人员安排应分成若干个职能小组，分别负责不同工种、不同区域的开荒工作， 并实行定人、定岗、定时、定量制；

④ 制定相应措施：让员工明确工作任务和操作规程的措施；清除各种难处理污迹的措施；与用户客人、施工人员交叉作业的措施；开荒后防止再污染的措施。

6、开荒清洁检查标准：

① 室外；

② 室内：●公共区域；●装修房；●毛坯房。

六、开荒清洁安全注意事项：

1、提前做好准备，工作时，女同事不得穿高跟鞋、裙子，任何人不得穿拖鞋或赤脚。

2、所有人员必须准时到达指定地点，按规定签名领取工具。

3、一切行动听指挥， 服从领班的工作指派， 统一进入开荒区域， 不得独自进入非指定区域，如需离开，至少由1 名同事或1 名领班同行。

4、高空作业一定要征得主管级以上人员同意，不得野蛮操作。

5、在开荒过程中，注意脚下有无杂物，小心绊倒，特别是脚下的钉子。

6、在开荒过程中， 不得带外人进入开荒区域， 不得和其他人员进行任何交谈。

7、在开荒过程中， 如遇到任何工作疑难或意外， 第一时间向直属上司汇报，不得私自处理。

8、所有操作需领班（技术员）讲解示范后方可进行。

9、任何机器操作要在熟悉情况下进行，并由领班（技术员）现场指挥。

10 、使用清洁剂一定要注意说明，听从领班（技术员）安排。

11 、特殊的清洁作业应有明显的提醒人们注意标志。

12 、清洁前需做好自身的安全防护措施，确保无任何危险时方能进行。

13 、爱护、爱惜物业内的一切公有设备、设施及开荒工具。

14 、使用电源插头时，湿手不要操作，不能乱插电源线。

15 、不要随意打开或关闭电源开关。

16 、不要随意移动消防设施，接触电线头及其它未安装好的设施。

17 、清洁易碎东西时，应谨慎操作（轻拿轻放） ，如发现有损坏，应立即报告上级。

18 、严禁抽烟及使用明火。

19 、出入开荒现场时，选择安全路线行走，如不要在垃圾堆里踩过。

20 、正确使用刀片，不要放在袋里，用完之后应交回。

21 、照明不充足的地方应询问上司，不可自作主张。

22 、清洁剂，用后将盖拧紧，不能随意乱倒剩余的清洁剂在其它角落。

23 、在清洁石材和不锈钢设备时不能使用强酸或强碱性清洁剂， 强酸或强碱会导致这些物质变色、变形；

24 、清洁卫生洁具、大理石台面等不能使用清洁球、刀片等硬物， 以免划伤表面；

25 、不管是实木地板还是复合地板， 清洁时不可沾湿水太多， 否则容易造成木地板变形；

26 、用电注意事项a. 严禁私拉乱接。b. 发现裸露电线不能用手去摸，找专业人事解决。c. 在使用电器设备之前应先检查电线有无裸露现象。d. 严禁人不在还开着电器设备。e.不能用湿抹布擦电源开关及接线盒。

27 、用水注意事项a. 节约用水，严禁长流水。b. 不能到处冲水、洒水(因地毯、木地板是不能粘水的)。c.在清洁卫生间时不能将遗留的水泥、石灰等冲入下水道中，以免堵塞。d. 发现漏水、渗水现象应及时上报。

28 、所有清洁物品应分类放臵，不可混在一起。

29 、当日工作完成后，将工具清洁干净交到指定地点并签名。

七、开荒清洁的物资清单及用途

1、擦地机：主要用于硬性地面清洗或地面抛光， 是物业保洁不可缺少的清洁设备之一，有单盘式和多盘式两种。

2、高速抛光机： 专用于地面抛光， 其构造原理与擦地机相同， 它通过