物业保洁绿化部管理服务细节规范

（符合ISO9001∶2000标准要求）

  文件编号∶BL/QEW-05

 版本∶A/0

编制∶  保绿部         

审批∶            

日期∶ 2004.7.12         

04年 7  月 12  日发布                  04 年  7 月 26  日 实施

物  业  管  理  有  限  公  司

1手册修改控制

目  录

1、清洁工作质量检查标准作业规程标准及细节要求……………………   1

2、室外公共区域清洁标准作业规程标准及细节要求…………………     6

3、垃圾收集与处理标准作业规程标准及细节要求………………………   13

4、卫生消杀管理标准作业规程标准及细节要求………………………     18

5、绿地养护基础作业规程标准及细节要求…………………………       22

6、绿化工程验收接管作业规程标准及细节要求………………………     32

7、草坪日常管理作业规程标准及细节要求………………………………   40

8、乔灌木养护标作业规程标准及细节要求………………………………   49

1． 清洁工作质量检查标准作业规程标准及细节要求

1.0     目的

        规范保洁工作质量检查标准，确保小区环境卫生符合ISO9001\ISO14001的标准，对清洁工作质量作出客观评价。

2.0     适用范围

        适用于美之国花园管理处的保洁工作质量检查。

3.0     职责

3.1     保绿部主管负责依照本规程对保洁工作进行质量检查工作。

3.2     保洁工负责依照本规程进行保洁卫生的自查。

4.0     程序要点

4.1     室外公共区域的检查方法与质量标准

4.1.1   道路：

检查方法是每组团抽查3处目视检查，取平均值；

质量标准是无明显泥沙、污垢，每100㎡内烟头、纸屑平均不超过2个、无直径1厘米以上的石子。

  绿化带：

检查方法：每组团抽查3处，目视检查，取平均值。

质量检查：

———无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等物，地上无直径3厘米以上石子；

———房屋阳台下每100㎡烟头或棉签等杂物在5个以内，其他绿化带100㎡内杂物在1个以下。

4.1.3   排水明沟：

检查方法是抽查2栋房屋的排水沟，目视检查取平均值；

质量标准是无明显泥沙、污垢，每100㎡内烟头、棉签或纸屑在2个以下。

4.1.4   垃圾箱：

检查方法是每组团抽查1个，清洁后全面检查；

质量标准是地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹。

4.1.5   果皮箱：

检查方法是每组团抽查2个，清洁后全面检查；

质量标准是内部垃圾及时清理，外表无污迹、粘附物。

4.1.6   标识宣传牌、雕塑：

检查方法是全面检查；

质量标准是目视表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴。

4.1.7   沙井和污雨水井：

检查方法是每组团抽查3个，目视检查；

质量标准是底部无沉淀物，内壁无粘附物，井盖无污迹。

4.1.8   喷水池：

检查方法是目视检查；

质量标准是目视无纸屑、杂物、青苔、水无变色或有异味。

4.2     室内公共区域（会所）的检查方法与质量标准。

4.2.1   地面的清洁：

检查方法是每责任区抽查5处，目视检查。

质量标准：

———无垃圾杂物、无泥沙、污渍；

———大理石地面打蜡、抛光后光泽均匀；

———地毯无明显灰尘、无污渍。

4.2.2   墙面的清洁：

检查方法是每责任区抽查5处，全面检查。

质量标准：

———大理石、瓷片、喷涂等墙面用纸巾擦拭100厘米无明显灰尘；

———乳胶漆墙面无污渍、目视无明显灰尘；

———墙毯、墙纸干净无污渍。

4.2.3   楼道梯间、走廊地面：

检查方法是目视检查每责任区抽查2个单元，50㎡走廊3处；

质量标准是目视无纸屑、杂物、污迹，每个单元梯级烟头不超过2个，走廊100㎡烟头不超过1个，目视天花板无明显灰尘、蜘蛛网。

4.2.4   墙面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、宣传栏等：

检查方法：每责任区抽查2处，全面检查；

质量标准中无广告、蜘蛛网、无痰迹、积尘，用纸巾擦拭100㎡，无明显污染。

4.2.5   办公室：

检查方法是全面检查；

质量标准是整洁、无杂物、墙面无灰尘、蜘蛛网、地面无污迹；桌椅、沙发、柜无灰尘，空气清新。

4.2.6   公用卫生间：

检查方法是全面检查。

质量标准：

———地面干净无异味、无积水、无污渍、无杂物；

———墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘，便器无污渍，墙上无涂画；

———设施完好、用品齐全；

———天花、灯具目视无明显灰尘；

———玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印。

4.2.7   灯罩、烟感器、出风口、指示灯：

检查方法是每责任区抽查3处，目视检查；

质量标准是目视无明显灰尘、无污迹。

4.2.8   玻璃门窗、镜面：

检查方法是每责任区抽查3处，全面检查；

质量标准是玻璃表面无污迹、手印、清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘。

4.3     垃圾收集、储存、运输、处理

4.3.1   垃圾收集

保洁员每天两次收集垃圾，上午九点至下午五点小区内不得有散放的垃圾

所有垃圾必须做到有效回收，小区内不得有固废存在。

检查方法采取抽查和全面检查相结合的方式。

4.3.2  垃圾储存

垃圾必须分类储存，保洁员在收集垃圾时按有害、可回收、不可回收三类储存。

b)  检查方法采取抽查和全面检查相结合的方式。

4.3.3  垃圾运输

垃圾应定时运到垃圾中转站，应封闭运输，不可跑、冒、滴、漏。

检查方法采取抽查和全面检查相结合的方式。

4.3.4  垃圾处理

垃圾进入垃圾中转站以后应分类处理。

检查方法采取抽查和全面检查相结合的方式。

4.4     保绿部主管会同领班等管理人员对各责任区域进行卫生评比检查，每周进行1次，并将检查情况记录在《卫生检查评分表》中。

4.5     该表由部门归档保存1年，评比结果作为个人绩效考评的依据之一。

5.0     记录

5.1    《卫生检查评分表》

6.0     相关支持文件（略）。

B;/QEW05-01-R01

南京兴鸿业物业管理公司

卫生检查评分表

NO：

注：1、A为10分，B为7分，C为4分，D为2分。

2、评比结果作为个人绩效考评的依据之一。

检查人：

2． 室外公共区域清洁标准作业规程标准及细节要求

1.0     目的

        规范室外公共区域清洁工作，确保公共场地卫生良好、环境整洁。

2.0     适用范围

        适用于物业管理公司辖区内公共场地的环境清洁管理。

3.0     职责

3.1     保绿部主管负责室外卫生清洁计划的制定、组织实施和质量监控。

3.2     保洁公司领班负责协助主管检查、组织实施清洁作业工作。

3.3     清洁工负责依照本规程具体进行室外卫生清洁工作。

4.0     程序要点

4.1     室外公共区域清洁计划的制定。

4.1.1   保绿部主管应根据气候变化、小区的卫生状况等制定出每月清洁计划。

  室外公共区域计划应包含以下内容：

不同天气情况保洁频率；

重点路段的保洁频率；

重点保洁工作措施；

清洁费用的预算。

4.2     道路的清洁、保洁。

4.2.1   每天对小区的道路、两侧行人路定时清扫3遍。

4.2.2   每次清扫工作必须在当天6：30、10：30、16：00前完毕。

4.2.3   对主干路段除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁。

4.2.4   巡回保洁的路线拟定不要太长，往返时间以1小时为宜。

4.2.5   下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。

4.2.6   旱季时每月冲洗1次路面，雨季每周冲洗1次。

4.2.7   发现路面有油污应即时用清洁剂清洁。

4.2.8   用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。

4.2.9   道路的清洁标准：

目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙；

道路、人行道无污渍，每200㎡痰迹控制在1个以内；

行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；

路面垃圾滞留时间不能超过1小时。

4.3     中心花园、广场的清洁、保洁。

4.3.1   花园、广场应有专人负责循环清洁、保洁。

4.3.2   清扫广场花园里浮尘、果皮、树叶及纸屑、烟头等垃圾。

4.3.3   及时清除地面的油污渍、粘附物。

4.3.4   每天擦拭1次花园的花坛、风水球等。

4.3.5   发现花园的水池内有垃圾应马上捞起。

4.3.6   每周冲洗1次中心花园，旱季冲洗时间可延长至10天1次。

4.3.7   每月用擦地机、清洁剂对地面全面清洁1次。

4.3.8   广场、花园的保洁标准：

地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾；

花坛外表洁净无污渍；

广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过1小时。

4.4     绿化带的清洁。

4.4.1   用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾。

4.4.2   对烟头、棉签等用扫把不能打扫起来的小杂物，应捡起放在垃圾斗内。

4.4.3   每天清洁绿化带2次，秋冬季节或落叶较多时应增加清洁次数。

4.4.4   每天擦拭1次花池立面、平面，保证外观洁净。

4.4.5   绿化带的清洁标准：

目宙绿化带无明显垃圾、落叶；

每100㎡烟头控制在1个以内；

花坛外表洁净无污渍。

4.5     绿化带的清洁。

4.5.1   每月对地下管井清理14次：

用铁钩打开井盖；

用捞筛捞起井内的悬浮物；

清除井内的沉沙，用铁铲把粘在井内壁的杂物清理干净；

清理完毕盖好井盖；

用水冲洗地面。

4.5.2   每半年对地下管道彻底疏通1次：

打开井盖后，用长竹片捅捣管内的粘附物；

用压力水枪冲刷管道内壁；

清理管道的垃圾；

清理完毕必须盖好井盖；

用水冲洗地面。

4.5.3   地下管井清洁标准：

目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物；

水流畅通，井盖上无污渍、污物。

4.5.4   注意事项：

掀开井盖后，地面要竖警示牌，必要时加围栏，并有专人负责监护以防行人跌入；

作业时，应穿连身衣裤，戴胶手套；

必须有2人以上同时作业。

4.6     喷水池的清洁。

4.6.1   清洁工应每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁。

4.6.2   喷水池清洁每月1次。

4.6.3   喷水池清洁前保洁主管通知机电维修部作好停电、停水工作，然后再对喷水池进行清洗：

打开喷水池排水阀门放水，等池水放去2/3时，清洁工人入池清洁；

用长柄手刷加适量的清洁剂由上向下刷洗水池的瓷砖；

用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线，大石表层的青苔、污垢；

排尽池内污水，用吸水机吸尽池内脏物，并及时清除垃圾；

关闭排水阀门，打开井水阀门，通知机电维修部供水供电，并清洗水池周围地面污迹；

4.6.4   池底鹅卵石每季度清洗1次。

4.6.5   清洁喷水池时应注意：

清洗时应断开电源，以防触电；

擦洗电线、灯饰不可用力过大以免损坏；

清洁时不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果；

清洗池底后应将鹅孵石块理平；

注意防滑、跌倒。

4.6.6   喷水池清洁标准：应达到目视水池清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。

4.7     人工湖的保洁。

4.7.1   人工湖的工作应每10天进行1次。

4.7.2   作业人员必须会游泳。

4.7.3   一般情况下垃圾会自动飘浮到近岸，清洁工于岸边处持作业工具打捞湖面上的飘浮垃圾。

4.7.4   遇特殊情况手持作业工具无法打捞飘浮垃圾时可乘水船进行工作。

4.7.5   乘船作业前需经主管批准并有人在现场监护时方能进行。

4.7.6   保持人工湖水面无飘浮物。

4.8     游乐设施的清洁。

4.8.1   转椅、滑梯等儿童游乐设施应每天保洁1次：

用抹布擦拭娱乐设施表面上灰尘；

用清洁剂擦拭污渍后用水清洗干净，再用干布抹干；

清扫游乐场内及周围的纸屑、果皮树叶等垃圾；

擦拭附近的石椅石凳。

4.8.2   保洁时应注意：

游乐设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹；

目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。

4.9     路灯的保洁。

4.9.1   路灯应每月保洁1次。

4.9.2   路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前保绿部主管应通知工程部断开电源。

4.9.3   路灯保洁方法具体依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》操作。

4.9.4   路灯保洁因需踩梯工作，必须2人同时作业（1人扶梯）。

4.9.5   擦拭灯罩时，应注意力度，以免用力过猛导致灯罩破裂，发现灯罩有裂纹或其他安全隐患时，应及时汇报保洁部主管。

4.10    雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁：

4.10.1  雕塑装饰物的清洁：

备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具；

先用扫把打扫装饰物上的灰尘，再用湿抹布从上往下擦抹1遍；

有污迹时应用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦拭，然后用水清洗，不锈钢装饰物依照《玻璃、灯具、不锈钢清洁保养标准作业规程》方法进行操作。

4.10.2  宣传标识牌的清洁：

梯子放平稳，人不能爬上装饰物以防摔伤；

清洁工具不要损伤被清洁物；

清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。

4.10.4  清洁后检查应无污渍、无积尘。

4.11    垃圾筒、果皮箱的清洁。

4.11.1  垃圾筒、果皮箱应每天清运两次。

4.11.2  垃圾筒、果皮箱每周清洗1次，遇特殊情况应增加清洗次数。

4.11.3  清洗垃圾筒、果皮箱应在夜间进行，防止影响住户使用。

4.11.4  清洗前应先倒净垃圾筒、果皮箱内的垃圾，除去垃圾袋，并集中运到指定的地方清洗。

4.11.5  先将垃圾筒、果皮箱的表面冲洗一遍，然后用清洁剂反复擦拭。

4.11.6  将油渍、污渍洗干净后，用清水冲洗干净，用布抹干。

4.11.7  清洗完毕应及时将垃圾筒、果皮箱运回原处，并套好垃圾袋。

4.11.8  清洁标准应达到：

目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹；

垃圾筒、果皮箱周围无积水。

4.12    排水沟的清洁。

4.12.1  排水沟的清洁应每天进行1次：

用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾；

拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通；

用水冲洗排水沟，发现沟边有不干净的地方应用铲刀铲除。

4.12.2  每周1次用洗洁精擦洗排水沟。

4.12.3  排水沟的清洁标准：应达到目视干净无污迹、无青苔、杂草，排水畅通无堵塞、无积水、臭味。

4.13    游泳池区域的卫生。

4.13.1  游泳池区域的卫生每天清理1次。

4.13.2  用扫把将游泳池区域的地面打扫1次。

4.13.3  用快洁布加清洁剂擦洗池边瓷片。

4.13.4  用水管冲洗台、椅及沙滩床，并用干布抹干净。

4.13.5  清洁时应注意：

清洁时注意回避客人；

使用清洁剂时应注意防止扩散，以免污染池水。

4.13.6  卫生标准应达到：

台、椅无灰尘污迹，地面无积水、垃圾；

更衣室内天花、灯具、出风口洁净无蜘蛛网灰尘，玻璃镜面光亮无污迹，地面、墙面整洁无浮尘。

4.14    信报箱的清洁。

4.14.1  每周擦拭住户信报箱2次。

4.14.2  擦拭后的信报箱应干净无灰尘、无污迹。

4.15    监控探头。

4.15.1  监控探头每周擦拭1次：

用镜头专用纸擦拭探头镜片；

用微湿的毛巾擦拭探头的外表。

4.15.2  擦拭探头的玻璃镜片时必须使用镜头擦纸，以免有毛尘和刮伤镜面。

4.15.3  清洁后应达到镜头光亮洁净、探头外表干净无灰尘。

4.16    室外清洁、保洁工作检查。

4.16.1  保洁部领班应按相关规程标准检查清洁工的工作情况并将检查情况记录本于每天工作日记中。

4.16.2  保洁部主管应每天检查一次室外公共区域的卫生并将检查情况记录本于保洁部工作日记中。

4.16.3  保洁部主管每周应根据工作检查记录和领班工作检查表对员工进行工作质量评估。该质量评估连同相关工作日记将作为员工绩效考评的依据之一。

5.0     记录

6.0     相关支持文件

6.1     《清洁设备操作与日常保养的标准作业规程》。

6.2     《清洁剂使用标准作业规程》。

6.3     《玻璃、灯具、不锈钢清洁标准作业规程》。

3． 垃圾收集与处理作业规程标准及细节要求

1.0     目的

        规范垃圾收集与处理工作，确保垃圾的及时处理。

2.0     适用范围

        适用于美之国花园内的垃圾收集与处理工作。

3.0     职责

3.1     保绿部主管负责垃圾回收工作的组织、检查和监控。

3.2     保绿部领班负责协助主管巡回检查垃圾回收工作的完成情况。

3.3     保洁公司保洁员负责具体实施垃圾回收清洁工作。

4.0     程序要点

4.1     保洁员每天定时两次收集垃圾,上午9：30  下午3：30。

4.2     工程垃圾的回收。

4.2.1   瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其他装运工具运送到小区指定地点倒放，禁止和其他垃圾混放。

4.2.2   路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。该类垃圾一定要倾倒在小区内指定地方，禁止倒入垃圾中转站。

4.2.3   废弃的涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中要注意容器的封闭，防止溢流污染路面。

4.2.4   有回收利用价值的垃圾要拣出分类单独存放一处。有毒有害垃圾应单独袋装，单独收集，单独储运，单独处理。如废电池、废日光灯管、废油漆桶等。

4.3     生活垃圾。

4.3.1   清洁人员在日常清洁时收集的少量的垃圾可倒入小区内的垃圾桶内，量大的垃圾应直接运送到小区内的垃圾中转站内。

4.3.2   路面清洁人员在清洁路面时，应将收集的少量垃圾直接倒入附近的垃圾桶内，下列情况下，禁止直接倒入垃圾桶内。

没有容器装盛的流质垃圾；

住户扔弃的大件垃圾；

一次能把垃圾桶装满的垃圾；

清洁沙井内的垃圾；

其他不宜装进垃圾桶内的垃圾。

4.4     垃圾桶的清理。

4.4.1   保绿部主管应安排固定人员专门回收运送垃圾桶内的垃圾。

4.4.2   固定垃圾运送人员应巡回的收取垃圾桶内的垃圾，保证垃圾桶内的垃圾不能超过桶容积的三分之二，方便住户使用。

4.4.3   回收垃圾桶内垃圾时，应先将垃圾桶内的胶袋提出放进垃圾车内，再重新铺好新的垃圾袋。

4.4.4   铺垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5CM折贴在垃圾桶外沿，再盖紧垃圾桶盖。

4.4.5   将回收的垃圾运送到垃圾中转站存放。

4.4.6   有回收利用价值的垃圾以及有毒有害垃圾应拣出分类存放。

4.5     有回收利用价值和有毒有害垃圾的处理。

4.5.1   垃圾运送人员对有回收价值和有毒有害的垃圾应拣出并分类存放。

4.5.2   将回收存放的有价值垃圾汇总存放后应每月出售一次。有毒有害垃圾用标识垃圾袋袋装后交市容垃圾车运垃圾场掩埋。

4.5.3   出售回收垃圾时，垃圾中转站当值保洁员、保洁部主管和财务部人员应同时到场。

4.5.4   所得款项由财务部人员直接收取，并办理好相关手续。

4.6     垃圾中转站的垃圾处理。

4.6.1   垃圾中转站应设置在不影响小区环境的地方。

4.6.2   垃圾中转站的垃圾应每天清运1次（委托市容垃圾车定时清运），期间如垃圾较多影响垃圾存放时，保绿部主管应及时通知市容清运。

4.6.3   垃圾运送人员应负责垃圾中转站周围的卫生，保证垃圾中转站里的垃圾存放整齐，地面无散落的垃圾。

4.6.4   垃圾运送人员负责每天1次冲洗垃圾中转站地面。

4.6.5   每天应对垃圾中转站进行1次消杀工作。

4.6.6   垃圾中转站的卫生标准：

地面无散落垃圾、无污水、污渍；

墙面无粘附物，无明显污迹；

垃圾做到日产日清；

所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾；

可作废口回收的垃圾应另行存放；

垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害；

按要求做到垃圾袋装化。  

4.7     保洁部领班应按相关作业标准检查清洁工的工作情况，并将检查情况记录于每天工作检查表中。

4.8     保洁部主管每周至少1次检查垃圾中转站的运作情况，并将检查情况记录于每周工作检查表中。该检查表连同相关的工作记录应由部门归档保存1年，作为清洁工的绩效考评的依据之一。

5.0     记录《垃圾清运服务质量记录》

6.0     相关支持文件。

        《卫生消杀管理标准作业规程》。

垃圾清运服务质量记录

单位                                                  年月日

说明：此表由主管派室外组清洁员负责填写，保存一年。

BL/QEW05-03-R01

南京兴鸿业物业管理公司

垃圾清运服务质量记录

单位：                                                        年   月   日

说明：此表由主管派室外组清洁员负责填写，保存一年。

4． 卫生消杀管理标准作业规程及细节要求

1.0     目的

        规范卫生消杀工作程序，净化小区环境。

2.0     适用范围

        适用于物业管理公司各小区卫生消杀工作的管理。

3.0     职责

3.1     保绿部主管负责卫生消杀工作计划的确定，并组织实施和质量监控。

3.2     保洁公司领班负责协助主管组织实施、检查卫生消杀工作。

3.3     保洁工（消杀工作人员）负责依照本规程进行具体卫生消杀工作。

4.0     程序要点

4.1     卫生消杀工作计划的制定。

4.1.1   保绿部主管应根据季节的变化制定出卫生消杀工作计划。

4.2.2   消杀工作计划应包括以下内容：

消杀对象；

消杀区域；

消杀方式选择与药物计划；

消杀费用预算。

4.2     灭蚊、蝇、蟑螂工作。

4.2.1   每年的1-4、11-12月份中，每天应进行1次灭虫消杀工作。其他月份具体参照各标准作业规程的要求进行消杀。

4.2.2   消杀区域：

各楼宇的梯口、梯间及楼宇周围；

别墅住宅的四周；

会所及配套的娱乐场所；

各部门办公室；

公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域；

员工宿舍和食堂。

4.2.3   消杀药物一般用敌敌畏、灭害灵、敌百虫、菊酯类药喷洒剂等。

4.2.4   消杀方式以喷洒药触杀为主。

4.2.5   喷杀操作要点：

穿戴好防护衣帽；

将喷杀药品按要求进行稀释注入喷雾器里；

对上述区域进行喷杀。

4.2.6   喷杀时应注意：

梯间喷杀时不要将药液喷在扶手或住户的门面上；

员工宿舍喷杀时不要将药液喷在餐具及生活用品上；

食堂喷杀时不要将药液喷在食品和器具上；

不要在客户出入高峰期喷药；

喷杀时要在上风头，不要站在下风头。

4.2.7   办公室、会所娱乐配套设施应在下班或营业结束后进行，并注意：

关闭门窗；

将药液喷在墙角、桌下或壁面上，禁止喷在桌面、食品和器具上。

4.3     灭鼠。

4.3.1   灭鼠工作每月进行2次。

4.3.2   灭鼠区域。

别墅、楼宇四周；

员工宿舍内；

食堂和会所的娱乐配套设施；

小区中常有老鼠出没的区域。

4.3.3   灭鼠方法主要采取投放拌有鼠药的饵料和粘鼠胶。

4.3.4   饵料的制作。

将米或碾碎的油炸花生米等放一专用容器内；

将鼠药按说明剂量均匀撒在饵料上；

制作饵料时作业人员必须戴上口罩、胶手套，禁止裸手作业。

4.3.5   在灭鼠区域投放饵料应注意：

先放一张写有“灭鼠专用”纸片；

将鼠药成堆状放在纸片上；

尽量放在隐蔽处或角落等小孩拿不到的地方；

禁止成片或随意撒放。

4.3.6   投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。。

4.3.7   一周后，撤回饵料，期间注意捡拾死鼠，并将数量记录在《消杀服务记录表》中。

4.4     消杀作业完毕，应将器具、药具统一清洗保管。

4.5     消杀工作标准。

4.5.1   检查仓库或地下室，目视无明显蚊虫在飞。

4.5.2   检查商场酒楼和办公室，目视无苍蝇滋生地。

4.5.3   检查室内和污雨井，每处蟑螂数不超过5只。

4.5.4   抽检楼道、住户家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%，鼠洞每5万平方米不超过1个。

4.6     消杀工作的管理与检查。

4.6.1   消杀工作前，保绿部主管必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。

4.6.2   保绿部主管应每次检查消杀工作的进行情况并将情况记录于每天工作日记中。

4.6.3   保洁公司领班现场跟踪检查，确保操作正确。

4.6.4   保绿部主管应每月会同有关人员对消杀工作按检验方法和标准进行检查，并填写《消杀服务质量检验表》。上述资料由部门归档保存1年。

4.6.5   本规程执行情况作为保洁部相关员工绩效考评的依据之一。

5.0     记录

5.1     《消杀服务记录表》。

5.2     《消杀服务质量检验表》。

6.0     相关支持文件

6.1     《室内公共区域清洁标准作业规程》。

6.2     《室外公共区域清洁标准作业规程》。

BL/QEW05-04-R01

消杀服务记录表

                                                  年   月   日

制表：

说明：1、对当天已做的项目及地点用“√”表示，未做的项目用“×”表示。

2、清洁主管负责监督、填写此表，管理处保存1年。

5、绿地养护基础作业规程标准及细节要求

1.0       目的

          规定了绿地养护的基本要求及作业规程

2.0       适用范围

          适用于管理区域内的绿地养护。

3.0       职责

3.1       保绿部主管负责以下规程对外包公司绿地养护工作的监管。

4.0       程序要点

4.1       草坪

4.1.1     浇灌、排水

1）     用土钻检查草坪土壤干湿程度，土层深100mm～150mm处若呈干燥状，应及时进行浇灌。

2）     绿地养护人员应使用专用水管进行浇灌，浇灌应湿透根系层，浸湿的土层深度为100mm，但不允许地面长时间积水。

3）    浇灌时期和浇灌时间可按下列规定：

——  冷季型草（高羊茅）：春秋两季浇水，第周一次。夏季适量浇水，每两周一次，宜早晨浇，安全越夏。

4.1.2     修剪

1）     草坪长到70mm～80mm时，应予修剪。

——  大面积草坪（面积≥50㎡）应用手推式草坪机进行统一修剪；

——  小面积草坪（面积＜50㎡）可用割草机（亦称割秆机、打边机）或大号枝剪进行局部修整。

2）     草坪修剪后高度为60mm左右。

3）     草坪修剪次数。

4.1.3     清除杂草、杂物

1）     与管理区域的草坪草形态不符的杂草，养护人员应及时进行清除，并要求除早、除小、除净。

2）     清除杂草作业为人工除草和化学除草。

a)      人工除草用尖头小刀进行挑除。

     化学除草应由绿地养护人员用喷药器进行喷洒，除草剂可根据杂草

种类具体配置：

——  双子叶杂草（一般为阔叶杂草）可用2，4—D等除草剂进行防除；

——  单子叶杂草（一般为条形叶杂草）可用草坪宁1号等除草剂进行防除。

      一周后，对未清除的部分杂草，可通过人工除草的方法进行补除。

     除草效果测评，以立姿目视草坪无杂草为准。

4.1.4     施肥

冷季型草种追肥宜在春季或秋季。

追肥应以复合肥料为主，追肥的时间和数量右根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥，施肥方法可撒施和根外追肥。

每年施肥一次，每次施肥成分含量分别为：磷3g/㎡；钾2g㎡；氮5g㎡。

4.1.5     病、虫害防治

          病、虫害防治，应以防为主，防治结合。

    ——  预防：预防性喷药每年一次，预防病害以喷灭菌灵为主，常用浓度800～1000倍液；预防虫害以喷爱福丁等为主，常用浓度2000倍液。

    ——  除害：可依具体情况，选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂消除病、虫害。

4.1.6     其他养护

          草坪过缘线应整齐划一，装饰性草坪或花坛，可运用切边机进行切过养护。

4.2       乔灌木

4.2.1     浇灌、排水

  1）     夏季浇灌宜早、晚进行，冬季浇灌宜在中午进行，浇灌要一次浇透，尤其是春、夏季节。

  2）     若处高温久旱（气温高于35℃，10天未下雨），应及时进行浇灌，一般应在清晨或傍晚进行浇灌。

  3）     暴雨后一天内，树木周围仍有积水，应予排水。对处于地势低洼处的雪松等易受水淹的树种可采取打透气孔的方式排水（挖若干小洞，直径50mm左右，至根部；垂直插入相同直径PVC管，周边用土填实）。

4.2.2     中耕、除草

  1)      树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季应每两个月松土一次。

  2）     乔木、灌木周围大型野草，应结合中耕进行铲除，特别注意具有严重危害的各类藤蔓（菟丝子等）。

  3）     中耕、除草宜在晴朗或初晴天气，且土壤不过分潮湿的条件下作业。

4.2.3     施肥

1)      树木休眠期可施基肥（豆饼），每年10月中旬至11月进行一次。树木处生长期，可依据植株的长势对其施追肥。（注：花灌木应在花期前、花期后进行。）

2）     一般乔木胸径在15cm以下的，每3cm胸径可施堆肥0.5kg，胸径在16cm以上的，每3cm胸径施堆肥0.5kg～1.5kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，可适当增加施肥量。

3）     乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽高均为25cm～30cm。

4）     施用的肥料种类应视树生长期及观赏等不同要求而定。早期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花、观果树种应增施磷、钾肥。

5）     施肥宜在晴天。

4.2.4     修剪、整形

1)      树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木茁壮生长，各类绿地的乔木各灌木的修剪以自然树形为主。

2）     乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。

3）     灌木类：灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称，修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。

4）     绿篱类：绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满。花球应确保春、秋两季各修剪一次。

5）     地被、攀缘类：地被、攀缘类植物修剪应促进分枝，加速覆盖和攀缠的功能，对多年生攀缘植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。

6）     修剪时切口都要靠节，剪口要平整，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，操作时应注意安全。

7）     休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。

4.2.5     补植树木

树木缺株应尽早补植。

补植季节规定：

——  落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。

——  针叶树、常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季新梢停止生长后，降霜以前补植。

3）     补植的树木，应选用原来树种，规格也应相近似，若改变树种或规格则应与原来的景观相协调，补植行道树树种应与同路段树种一致。

4.2.6     枯死植株的挖除

结合补植工作对枯死植株进行调整。

挖除枯死植株作业，应事先报经市园林主管部门审批，任何单位与个人无权擅自挖除。

4.3       花坛、花境

4.3.1     花坛的养护、管理

  1）     根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎叶上。

2）     排水措施，防止雨季积水。

应及时做好病虫害防治工作。

花坛保护设施应经常保持完好。

花坛内应及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗一级不得超过10%，二级不得超过15%，基本无枯枝残花，一级残花量不得大于15%，二级残花量不得大于20%。

4.3.2     花境的养护、管理

  1）     及时修剪、整枝，花后及植株休眠期一级残花枯枝量不得大于15%，二级残花枯枝量不得大于20%。

每年休眠期可适当耕翻表土层，施加有机肥，如豆饼、骨粉。

及时做好病虫害防治工作，每年在春季、夏季进行预防性喷药各一次。

落实日常养护，做到立姿目视无杂草、垃圾。

5.0       绿地养护质量的检查

5.1       养护工作每次完成后由实施作业负责人填写《绿地养护工作记录表》，并由管理处专人核实后签字确认。

5.2       绿地养护领班每周进行检查，并将结果记录于《绿地养护质量巡查表》相应栏中。

5.3       绿化负责人每月对辖区内的绿地养护情况进行一次检查，并将检查结果记录于《绿地养护质量巡查表》中。

5.4       每月由养护部门填写《供方服务质量检查评价表》，并交管理处经理填写评定意见。

6.0       绿化标识与档案管理

6.1       管理处对管辖绿地内乔、灌木、草坪作统一标识，标识由公司统一制作“单株乔、灌木标牌”和“丛植绿篱、花坛、花境、草坪标牌”。管理处应标明植物名称、编号、生态习性、种植日期等栏目内容，并根据管理区域内的实际绿化情况予以布置。

6.2       管理处对植物绿化档案应即时登记填写《管理处绿化档案登记表》并汇编存档。

BL/QEW05-05-R01

草坪修剪次数

BL/QEW05-05-R02

绿地养护质量巡查表

管理处                                     NO：

检查人：                 整改人：             日期：

                       绿地养护工作记录表                    BL-QEW05-05-R3

管理处                             年       月                            NO：