物业环境水品及养护管理

物业环境小品

物业环境小品规划布置的基本要求：物业环境小品内容广泛，规划布置时要考虑其整体性、艺术性、实用性和趣味性。

物业环境小品的种类：1.装饰小品；2.建筑小品；3.游憩小品；4.公共设施小品。

物业环境小品介绍：每种小品都有满足人们目的的特点，都是艺术的综合体，既能满足物质需求也能满足精神需求。

环境小品维护管理

1.假山的维护管理；2.水池的维护骨理；3.建筑小品的维护管理；4.园路的维护管理。定期巡视，动态监管，作好维护记录。

【案例】

【案情介绍】

王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。

【案情结果】

庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。

【案例点评】

法院査明，某物业公司安装在小区内的4套石桌，桌面重达90kg,石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13cm、深lcm的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公司发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。根据建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区管理是指对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。

【相关链接】

《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作为监护人没有尽到监护责任，也负有一定责任。据此，法院判决某物业公司承担主要赔偿责任。

【案例2】

【案情介绍】

某房产公司为小区绿化请来绿化公司挖了一个深2m的土坑准备移栽一棵大树。某日下午，9岁男童林某独自下楼玩耍，不慎坠入小区内这个积水深坑。年仅9岁的林某无力攀爬，小生命顷刻被吞噬。

面对林某的不幸身亡，林某父母悲痛欲绝，于是向法院起诉，状告房产公司、绿化公司和物业要求赔偿。他们认为，绿化公司为建造绿化带挖了土坑，却未设任何警示标志或采取保护设施，对孩子身亡有不可推卸的责任。而委托该公司的房地产开发商疏于管理和小区物业管理公司都应共同承担赔偿责任，要求获赔偿金、丧葬费和误工费等共计39万余元。

【案情结果】

法院经审理后判决：绿化公司赔偿16.75万元，物业公司赔偿4.18万元,双方对上述赔偿承担连带责任。

【案例点评】

本案中绿化公司对此事应承担主要民事责任，小区物业管理公司疏于管理，也应承担相应责任，而房产公司与绿化公司间是承揽合同关系，对承揽施工期间造成的他人损害不应承担责任。法院依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的相关规定，判决绿化公司赔偿16.75万元，物业公司赔偿4.18万元，双方对上述赔偿承担连带责任，林某父母获得赔偿金、丧葬费和误工费等费用近21万元是合理合法的。因为在本案中，绿化公司挖了一个深2m的土坑，清晰可见，物业管理公司应当预见到土坑有可能致人损害，应设警示标志或采取保护设施。但被告疏于此项注意义务，致使伤害的发生。作为小区的物业管理单位，对小区内建筑物及其他设施设备的绿化等负有管理、修缮的责任，而小区物业管理公司由于其有这种主观过错，对造成9岁男童林某不幸身亡应负赔偿责任。所以法院最后判定物业管理公司承担相应的赔偿责任是对的。

【相关链接】

《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损坏的，应当依法承担相应的法律责任。”

【阅读资料】

木质园林小品面面观

木质园林小品以其凸显的自然、朴实、生态、健康和高晶位的特性，在公共绿地、庭园以及花园式的公寓得到广泛的应用。当时尚的客户选择它时，一定想对它多了解一点！当园林企业把它作为产晶提供给客户时，也有责任让客户了解多一点。

—、木材的分类

常用的木材来自针叶树和阔叶树。针叶树材质一般较软，生产上又称软材。阔叶树种类繁多，统称杂木。其中材质轻软的称软杂，如杨、泡桐等；材质硬重的称硬杂，如麻标、香樟等。特别坚硬的木材.，则称为“硬木”，如柚木、菠萝格、紫檀等。每种木材都有各自的特点，如紫檀坚硬，纹理细致，气味芳香，色彩丰富；紫杉有清晰的纹理；无花果色白、质地细腻...宜用做园林小品的木材。露天设施以选择坚硬耐用、耐腐蚀的材料为好，以使其本身的自然美能更好地发挥，为园林小品增色。

二、木材的加工处理

木材是有机物，会随着时间的推移逐步氧化、开裂或腐朽。尤其是处于露天环境时，这种现象更为明显。但如果木材选择得当，结合适当的加工技术、防腐处理和保养措施，则可大大延长其寿命。

为了延长木质园林小品在户外环境中的使用寿命，在加工制作前须进行适当的防腐处理。简单而费用低廉的方法有两种，一是自然风干，二是作简单的干燥或蒸徭等处理。通过对木材进行真空负压渗透和加压处理，将防腐药剂渗入木材内部则是目前最好的防腐处理方法。其处理工艺为：木材装入处理罐—关闭罐门—抽真空—注入防腐剂—升压、保压—解压—排液—真空—出罐。

选用木材防腐剂时要慎重，以往的木材防腐剂主要是氯化物或硼化物，然而这些防腐剂却存在严重不足，例如以二氟化物为基料的防腐剂，用其浸渍木材后，会有大量的氟化氢气体从木材中释放出来，污染环境；将氟化合物或硼化合物同珞化合物配合使用时，对木材的渗透度小，且有使木材发生永久性变色等问题。目前使用的防腐剂以氟、硼、钾、钠和磷化合物为主要成分，添加酯类化合物配制而成，是水溶性木材防腐剂，克服了上述缺点。

三、木质园林小話的应用

木材是一种自然造园要素，它可以增强庭园的夭然感和形式美，而且可以随着时间的推移而产生微妙的自然变化。木材质地较之钢铁、混凝土松软，色彩调和，过一段时间，就会有藻类、地衣、苔聲附着在上面，并产生绿锈，从而与其木料自身的颜色融合在一起，形成丰富的色彩。木材具有良好的加工性能与造型性能，可以制作各种园林小晶。

木制座椅是庭园的基本组成部分，具有朴实自然的感觉。木制庭园家具有很多种类型，既有经过简单砍制的粗糙原木凳、椅，也有工艺复杂的鲁泰斯长椅。木制建筑物，像凉亭、拱门、小桥等，都是园林的重要构景物，对于丰富园林景观，加深庭园层次，烘托主景和点题都起到举足轻重的作用。

木材是制作植物支架的最佳选材，可以做成非常稳固的三角架和木桩，上面爬满蔓生蔷薇或藤蔓，形成优美的植物景观。光滑的木桩通过漆绘、上釉，或加上金属饰物、木球、风向标等，也可以增加它们的观赏价值。

木材也是制作栅栏的常用材料，起到分隔和围合空间的作用。通过巧妙的植物配置，可以使栅栏的感观变得柔和一些。

木材用来制作木平台也日渐风靡全球。据了解，美国家庭拥有室外木平台的数字与年俱增，美国将近30%的住宅有室外平台。室外后院造一个木平台，放些木家具，既可以烧烤进餐，也可以饮茶聊天。木平台可以造得很复杂，有栏杆、有楼梯、有高低层次，甚至有亭子、花架。

利用木材原木、原色建造大型码头平台、港口主景建筑或水上大型平台，则更能营造出气势恢宏的生态景观。

四、木材的优缺点和保养

木材的低导热性与钢结构和天然石材形成了明显的反差，木质园林小品给人冬暖夏凉和健康舒适的感觉正是园林"以人为本”的精神体现。木材的天然性与环保性也是其他硬质材料所不及的。

木材也有其缺陷，翘曲、变形和开裂是露天园林小岛最常见的现象。因为木材的心材和边材胀缩率不一致，处在室外环境中的木材的吸湿与平衡含水率必将随空气温度、湿度的变化而变化，从而引起上述现象。

掉油漆也是木质园林小品常见的现象。木材大多含有树脂，再加上环境因素的影响，容易使漆膜产生斑点或脱落。木质建筑、小話处在室外园林环境中会经受日晒、雨淋的侵袭，加上在使用过程中的磨损，使它不可能像室内木家具那样日久常新，而会掉漆和褪色。

要减轻或避免木材小話的翘曲、变形、开裂等现象，关键在于选材、加工处理与保养。.如制作木质园林小品尽量选用硬质木材；留有足够的时间用于木材的干燥或油漆和防腐处理；在使用过程中应加强保养，每年雨季或冬季来临前，使用油漆等防护剂进行保养处理。通过这些措施，可以减少上述现象的发生。值得一提的是，欧美家庭喜欢室外木质园林小品的数字在不断增长，但极少对木建筑的褪色、老化及轻微开裂提出质疑，在他们的眼中，这些现象正是天然材料的真实表露。

喜闻乐见的园林小品

园林建筑装饰小晶体量小巧，造型新颖，富有园.林特色和地方色彩，是园林环境中不可缺少的组成要素。它虽不像园林中主体建筑那样处于举足轻重的地位，却像绮丽的花朵闪烁在园林中，成为游人喜闻乐见的景观。

园林装饰小晶在园林中不仅是实用设施，且可作为点缀风景的景观小品。因此，它既有园林建筑技术的要求，又有造型艺术和空间组合上的美感要求。一般在设计和应用时应遵循以下几点：

一、巧于立意

园林建筑装饰小晶作为园林中局部主体景物，具有相对独立的意境，应具有一定的思想内涵，才能产生感染力。如我国园林中常在庭园的白粉墙前置玲珑山石、几竿修竹，粉墙花彩恰似一幅花鸟国画，很有感染力。

二、突出特色

园林建筑装饰小晶应突出地方特色、园林特色及单体的工艺特色，使其有独特的格调，切忌生搬硬套，产生奮同。如广州某园草地一侧，花竹之畔，设一水罐形灯具，造型简洁，色彩鲜明，灯具紧靠地面与花卉绿草融成一体，独具环境特色。

三、融于自然

园林建筑小品要将人工与自然浑成一体，追求自然又精于人工。“虽由人作，宛如天开”则是设计者们的匠心之处。如在老榕树下塑以树根造型的园凳，似在一片林木中自然形成的断根树桩，可达到以假乱真的程度。

四、注重体量

园林装饰小品作为园林景观的陪衬，一般在体量上力求与环境相适宜。如在大广场中设巨型灯具，有明灯高照的效果；而在小林阴曲径旁，只宜设小型园灯，不但体量小，造型更应精致；又如喷泉、花池等都应根据所处的空间大小确定其相应的体量。

五、因需设计

园林装饰小品绝大多数有实用意义，因此除满足美观效果外，还应符合实用功能及技术上詢要求。如园林栏杆具有各种使用价值，对于各种园林栏杆的高度也就有不同的要求；又如围墙则需要从围护要求来确定其高度及其他技术上的要求。