物业绿化管理机构的设置与岗位职责

一、物业绿化管理机构的设置

物业绿化管理机构的设置可根据实际情况而定。可承包给专业园林绿化部门，也可设定绿化管理部。若承包给专业绿化部门进行物业区域内的绿化管理，只需要几个管理人员。若是物业管理公司自行承担，规模小的物业，可专设部门，也可与清洁部门合并。绿化部门一般至少设一个养护组并兼带管理职责；规模大的物业，就要设定绿化养护组、花圃组和花卉服务组。花圃组和花卉服务组均可直接对外经营，为公司创收。绿化部门是生产管理部门，人员以配备工程技术人员为好，以配管理人员3名，工人10名为好，这种规模可成立绿化部，设经理1名，主管1名，办事员1名，绿化部下设养护组、花圃组和花卉服务组。

（一）机构的设置

（二）某住宅小区绿化养护管理承包合同

为加强绿化养护管理，保证服务质量，甲方自愿将其受托管理的____小区绿化养护工作承包给乙方，由其为上述小区提供专业化绿化养护管理，为明确合同双方的权利、义务，经甲、乙双方协商一致，特订立合同如下，以资双方共同遵照执行。

1.物业基本情况：

小区位于____,小区公共绿化面积_____平方米。

2.绿化服务范围：

绿化范围建议辅以图纸标明并由双方签章确认后作为本合同附件。

3.承包方式：

采用由乙方包工、包料（包括苗木）、包工具、包设备、包酬金的方式。

4.合同有效期：

-00年月日至二00年月日止。合同期满如需续约，甲、乙双方应另行协商确定。

5.甲方责任：

（1）全面监督、指导、检查、验收乙方工作，发现问题及时通知乙方，要求乙方及时予以处理，对乙方提出的合理建议和要求予以采纳或提供帮助。

（2）如遇绿化特殊工作需求时（如外来人员参观、创优检查、台风、火灾等情况），须提前通知乙方安排人员进行修剪等绿化养护或恢复工作。

（3）有权制定相应的管理措施、监督检查标准等，以保证乙方按照合同及其他双方议定的要求进行作业。

（4）无偿提供绿化养护工作所需的水电。

（5）负责本合同约定的绿化服务范围内与绿化相关的甲方所有或提供的绿化设备的修复及完善（乙方自行增加的设施除外）。

（6）按合同约定为乙方办理结算手续。

6.乙方责任：

（1）乙方应严格按本合同约定及其投标书中的承诺为甲方受托管理的_____小区绿化提供专业化的养护管理。严格教育、培训和管理派驻的绿化员工。遵守甲方制定的各项规章制度，服从甲方的管理，爱护甲方及小区财物，维护甲方良好形象。

（2）乙方派驻甲方的所有工作人员必须按甲方管理处的有关规定办理相关手续，并提交所有工作人员有效身份证明文件的复印件。工作时间内所有乙方绿化员工必须统一着装、佩戴工卡上岗，每日按要求到管理处指定位置签到，工作时间不得擅离岗位。

（3）按照双方协商人数，选择素质良好、技术娴熟、形象好、身体健康的专业人员（至少有一名经管理处认可的现场主管，需24h待命）进场作业。

（4）每月25H之前将下月绿化养护工作计划以书面形式交甲方审核；每月28日之前以书面形式向甲方提交本月工作总结。调整的月度工作计划需要报甲方备案。

（5）乙方不得因其他绿化养护工地的需要等原因，随意将本小区的绿化员工调离；确需调离的，需制定人员补充计划并经甲方批准后方可实施。

（6）如遇有关部门进行检查，乙方必须保证修剪等绿化养护措施到位，如因乙方原因未能通过有关检査，乙方将负责全部违约责任，甲方有权视具体情况对乙方采取相应处罚。

（7）日常工作中，乙方派驻绿化养护员工若发现小区公共设施、设备被损坏时，应及时通知甲方。

（8）乙方现场主管应与甲方每周联检一次，每月至少指派一名高层管理人员到甲方检查承包范围内的绿化养护情况，并积极征询甲方意见，加强沟通，不断提高服务品质。

（9）乙方应科学、合理地安排进驻甲方工作现场的绿化员工的工作时间及工作计划，负责承担绿化养护员工的工资、住宿、福利及其他一切费用。因乙方员工发生劳动争议而影响或有可能影响到本合同的履行，乙方应及时作出相应调整，以保证本合同项目下绿化养护质量。

（10）乙方应积极听取甲方对绿化管理工作的意见，认真配合并完成其他特殊绿化作业事项。

（11）乙方承诺自行办理公共责任保险。

7.工作人数、时间安排和工作要求、工作质量标准：

（1）乙方保证从二00年月日起即安排__人进入小区绿化养护现场。

（2）工作时间：乙方应当按照附件《绿化养护工作情况说明》中的约定安排作业时间；除经甲方另行批准同意外，不得有时间差。

（3）除非双方另行约定，乙方派驻甲方工作现场的绿化养护人员不得同时为甲方以外的任何单位和个人提供绿化管理服务。

（4）工作质量标准：乙方应当按照附件《绿化管养标准》和附件《绿化养护作业频次标准》规定的标准执行。

（5）在绿化养护用水用电管理方面，乙方承诺采取措施以尽可能节约用水用电以维护甲方合法权益：

不使用破损的水管，在浇水时采用喷灌，教育培养员工节水意识，及时提交月度用水计划。

8.承包费用标准：

绿化养护服务承包费用：每月人民币仟佰拾元角分整(人民币_____元)。

9.付款方式：

费用按月结算，每月10日之前，乙方持其开具的服务发票交给甲方结算上月的绿化养护承包费，甲方收到乙方发票之日起10日内通过银行支票付款。

10.合同履行保证金：

乙方须向甲方交纳合同履行保证金伍仟元(人民币5000元)整，本合同到期后的一周内，返还合同履行保证金。如发生下列情况，合同履行保证金不予返还或相应扣减：

(1)乙方未履行本合同约定的义务。

(2)因乙方原因给甲方造成经济损失。

11.违约责任：

(1)甲方每月开展的绿化养护质量评审主要以周检结果为依据，并采取每周联合检查的形式。其中，周检査采取百分制，满分为一百分。周考核分达到99分，不扣减合同款；周考核分低于99分，扣减当月合同款的0.3%；周考核分低于98分者，扣减当月合同款的0.5%,周考核分低于97分，扣减当月合同款的1%。

(2)除本条第一款所及周检查以外，甲方下属管理处在不定期检查中，发现以下严重不合格项情况之一，甲方有权直接扣除乙方月合同款的0.3%(不定期检查不计入周检结果中)：在同一周的检查中，发现经管理处指出为错误作业的，重复出现三次；在同一周的检查中，绿化作业垃圾连续三天未清理；在规定的整改时间内未完成整改项目(因不可抗力原因而无法完成的除外)。员工离岗时间超过半小时或当值时间内发生与工作明显无关的行为。其他有违职业操守或客户意见较大，经查证属实的行为或结果等。

(3)无论任何原因，乙方员工与甲方或业户每发生1次争吵，扣除乙方月合同款的2%；与甲方、业户发生打架斗殴行为，乙方应立即调换绿化员工，并扣除乙方月合同款的10%,依次类推。

（4）工作期内如有绿化养护人员短缺，甲方有权按合同约定酬金的平均每人每日费用的两倍扣除作为违约金。

（5）工作期内如使用的绿化物料、苗木、工具、设备低于、少于或不符合投标书中所规定的质量、规格、数量要求等，甲方有权按照投标书中列明的单价与短缺数量乘积的两倍扣除，作为违约金。

（6）如乙方服务质量下降，甲方以书面形式通知后十天仍未改善，甲方有权雇佣任何所需人员进行上述改善，而所需一切费用则从合同款中扣除。如遇紧急突发事件如台风、山洪等，而乙方未能及时处理，甲方有权雇佣工人进行有关工作，一切费用从合同款中扣除（由于不可抗力原因除外）。

（7）因甲方未能如期付款而影响乙方开展工作，受资金不到位影响而未能采购到物料、苗木等，导致养护作业难以开展时，甲方不能在未付款期间对乙方给予有关罚款（日常养护除外）。

（8）合同履行期间，因甲方失去物业管理权或因业主反对而导致本合同无法履行的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任。

（9）因下列情形之一发生的，甲方有权单方解除合同并可扣留乙方交付的合同履约保证金；由此给甲方造成的经济损失超过履约保证金部分的，乙方仍应赔偿：乙方严重违反合同约定，影响小区环境、降低服务质量、服务质量难以为继或导致甲方其他方面的严重损害，经甲方书面警告仍无效果的；乙方周考核分低于96分的；在国家、省、市、区等各级检查和创优等园林绿化质量评比过程中，小区绿化未能达标的；乙方将本合同权利义务分包或变相转包的。

12.赔偿责任：

（1）乙方负责承担其派驻人员的工资、保险、劳保福利及其他一切费用，乙方任何员工因意外伤亡，甲方概不负责。

（2）因乙方原因造成任何人身伤亡事件或任何财产损坏、损失，乙方须负完全法律责任，并赔偿甲方遭受的一切损失；若乙方不付上述费用时，甲方有权从支付给乙方的合同款项中扣除上述费用，不足之数由乙方另行支付。

13.其他事项：

（1）双方本着友好合作的原则商定，乙方进驻甲方现场后，若因绿化面积扩大或缩小或增加绿化改造工程时，需增加或减少费用时，由双方另行协商议定。

（2）为便于双方的正常工作联系，乙方自行配备对讲机及相应设备；乙方人员不得利用对讲机传递非工作信息，并保持工作期间通信状态良好。

(3)未经双方同意，任何一方不得透露合同相关内容。

(4)甲方招标书、乙方投标书中承诺事项与本合同约定有相抵触的地方，按本合同约定内容执行；本合同未做约定事项，按照甲方招标书、乙方投标书中内容执行。

(5)本合同未尽事宜由双方协商解决，并可另行订立补充协议；若协商不成，交由当地人民法院裁决。

(6)本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，并具同等法律效力。

(7)下列附件是本合同的不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。绿化管养标准、绿化养护作业频次标准、绿化管养质量检査评分表、绿化养护工作情况说明、绿化养护报价表、现场管理制度、安全作业制度。

(8)本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。

甲方(盖章)：公司

代表签名：

乙方(盖章)：公司

代表签名：

二00年月日

二、物业绿化管理人员的岗位职责标准

(一)绿化部经理岗位职责标准

1.负责绿化管理部的全面工作，结合公司的有关规定和要求制定本部门的工作规划，并安排布置到班组。

2.负责物业区域绿化管理工作的检查、监督、验收和考核工作。

3.负责组织绿化管理人员的岗位培训和技术培训工作。

4.负责编写物业区域绿化设计要求、建设，制定花草树木的购买计划以及维护、改进物业景观的计划。

5.负责做好本部门职工的思想教育工作，关心他们的工作、学习和生活，增强集体的凝聚力。

6.完成上级领导交办的其他相关任务。

(二)物业绿化主管岗位职责标准

1.负责绿化管理措施的制定和实施。

2.负责整个物业区域绿化的技术指导和部门外的绿化经营业务的技术指导。

3.负责绿化管理人员的技术培训。

4.定期向部门主管汇报日常工作情况。

5.完成上级交办的其他相关任务。

（三）绿化工岗位职责

1.熟悉住宅区的绿化面积和布局，懂得立体绿化基本知识与技能，熟悉花草树木的品种和数量，充分利用、发展绿地面积，合理布置花草树木的品种和数量，并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法。

2.对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修枝剪叶、补苗、浇水。大棵的灌木要给予生动活泼的造型，丰富小区绿化内容。剪枝垃圾自清自运。

3.要虚心学习，接受专业技术培训，不断提高自己的业务水平和自身素质。

4.要保护绿化场地不受破坏，发现违法违章行为要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告给保安人员和主管人员并协助处理。

5.要维护和保养好自己所使用的各种工具和公共设备、设施。

6.要服从主管人员的工作安排和调动。

（四）绿化养护组岗位职责

1.负责管理、养护和培育所辖区域内的绿地及花草树木。

2.负责做好对损坏花木、践踏草坪者的劝阻教育和处罚等管理工作。

3.妥善保管和使用各种工作器具、肥料、药品等绿化养护物品。及时处理枯枝落叶，清理场地，配合环卫部门搞好绿地环境卫生工作。

4.完成部门经理交办的其他相关工作。

（五）花圃组岗位职责

1.负责培育各种花卉苗木，不断学习和研究新技术，积极引进和培育新品种。

2.妥善保管和使用各种工器具和材料。

3.完成部门经理交办的其他相关工作。

（六）花卉服务组岗位职责

1.负责种花、养花、摆花、插花，并不断学习和提高花饰技艺。

2.给花卉需求者提供满意的有偿服务，做好对外经营，为公司创收。

3.妥善保管和使用各种工器具和材料。

4.完成部门经理交办的其他相关工作。

三、物业绿化管理对各类人员的基本要求

（一）对物业绿化管理人员的基本要求

1.具有较强的敬业精神，积极主动地做好管理工作。

2.具有一定的园林绿化专业知识，懂得各种花草树木的名称、生态习性，了解栽培管理的方法。

3.对物业内部花草树木和各种环境小品的分布非常熟悉，做到心中有数。

4.做好物业内部花草树木的各项养护管理工作，保证植物生长茂盛。

5.保证环境绿地内没有杂物，发现问题及时解决。

（二）物业绿化管理人员责任制

1.建立承包责任制是根据绿化养护管理的工作内容实行指标分解，把物业内部养护管理任务落实到人，按地点分段、分片，任务包干。可明确责任，又便于监督检查。

2.制定绿化养护技术操作规程和养护管理质量检査办法，作为园林养护管理的依据和检查验收的标准。

3.制定内部养护管理奖惩办法，调动养护管理人员的积极性，推动工作的开展。

（三）对业主的要求

绿化养护管理质量的高低取决于养护管理人员的工作质量和物业内部人员素质的高低。物业公司要加强绿化专业知识的宣传，并对业主制定管理规定；

1.爱护绿地内的花草树木，严禁攀折花木、践踏草坪，严禁在树上晾晒衣物。

2.爱护绿地内的假山、喷泉、雕塑等建筑小品，避免人为因素破坏。

3.保持绿地内清洁，不得往绿地内倒污水和生活垃圾、乱仍杂物等。

4.不得在绿地内堆放杂物、搭建工棚。

5.爱护绿地内各种园林设施，不得用草地内的水龙头洗车。

【案例】

【案情介绍】

林先生是东区某楼盘里的一个业主，前不久，他看到小区里一块花园荒废了，就把那块地开辟成菜地种些蔬菜供自己日常食用。最近，小区重新聘请了物业公司，物业公司想把这块地重新恢复成花园，就找林先生要求他把菜地里的菜处理掉。林先生不同意，称自己是小区的业主，有权使用这块地。当业主委员会主任出面解释，说这是业主委员会和物业公司商量后作出的决定时，林先生说,聘请这家物业公司，他并没有投同意票，所以物业公司无权干涉他的行为。因此林先生不肯退地，业主委员会和物业公司对此事不知该如何处理。

律师解疑：林先生应按物业公司的要求把菜地里的菜处理并退出该地块。根据我国法律法规规定，小区内按照规划建设的共用设施（包括花园、绿地、道路等），属小区内的全体业主共同所有，国务院颁布的《物业管理条例》第五十一条明确规定了：“业主、物业管理企业不得占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”林先生在小区花园用地上开辟菜地自用，违反了《物业管理条例》的规定，应依法予以纠正。若林先生不听劝阻，一意孤行，依照《物业管理条例》第六十六条的规定，将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚，没收的菜地收益主要用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护。

林先生以未投票同意聘请现物业公司为由，认为物业公司无权干涉他的行为也是错误的。根据《物业管理条例》规定，小区选聘物业管理企业，只要经业主大会讨论及三分之二以上有投票权的业主同意，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，所签订的《物业服务合同》对全体业主就具有法律约束力。

【案例分析】

案情介绍：原告：笑某，11岁，女学生；被告：某物业管理公司

2002年8月11日下午5时许，11岁少女笑某放学回家后，在其居住小区的楼下与同学一起打网球时，因网球绳断开，致使网球被打到楼上一层平台上。笑某便攀爬草坪边的70cm高的钢筋护栏拿网球，但不慎脚一滑，倒在了钢筋护栏上的尖头上，该护栏尖头扎进其胸部，笑某立即被送往医院治疗。经诊断为“右胸锐器心房贯通伤”。住院治疗后于当月23日出院。但不久又因心包积液、心肌损害、上呼吸道感染等症先后两次人院治疗，共计支付医院治疗费用达2.9万余元。

同年10月，受伤少女笑某将小区物业管理公司告上法庭，其父作为监护人代理原告进行诉讼，要求被告赔原告医疗费、营养费、父母护理误工费、精神损失费等计264832.4元，并承担诉讼费用。

被告物业公司辩称：我公司安装钢筋护栏的目的是为了保护栏内草坪，不允许居民进去践踏。该少女攀爬70cm高的护栏拿网球时倒在护栏上被扎伤，原告已经11岁了，也应对自己的伤害负有一定的责任，作为家长的监护人没有尽到监护之职，更应负主要责任，物业公司不应承担责任，不同意原告的诉讼请求。

【案情结果】

受理法院经现场勘察，查明了事实，经审理后认为，原告笑某时年已满11岁，虽为限制行为能力人，但其攀爬70cm高的护栏时应该预见到有一定危险性，故原告对自己被护栏尖处扎伤，理应承担一定责任；其父对孩子攀爬护栏被扎伤没有尽到监护之责，对造成的严重伤害后果应承担主要责任。作为小区物业管理者的物业公司，在住宅小区内为保护绿地安装钢筋护栏时，应考虑到居民特别是孩子的安全，而没有考虑，该钢筋护栏高70cm,且留有10cm的尖头，埋下了安全隐患，对笑某造成伤害事故也应负一定责任。

综上所述，原告及原告的监护人应承担伤害后果的主要责任，即伤害后果的经济损失应自负主要责任，其要求被告赔偿误工费、营养费、精神损失费的诉讼请求，于法无据，故法院不予考虑，只考虑让被告赔偿原告住院治疗费中的部分损失。依照我国《民法通则》第一百三十一条及第一百三十三条之规定，判决该物业管理公司于本判决生效后10天内给付原告经济损失10000元；原告及原告监护人自负19602.4元。

【案例点评】

这是一起不该发生的人身伤害赔偿案件。之所以发生该伤害事故，主要原因有以下三点：

一是物业管理方面对安全问题考虑不周。为保护居民区内绿地草坪，动机是善意的，但护栏上端不应留有尖头，否则将给居民特别是未成年人的人身安全埋下了隐患。

二是该护栏已安装很长一段时间，根据其高度，一般3~4岁的孩子攀爬不上去，也不敢攀爬，作为11岁的原告不但应该知道践踏绿地欠妥，更应该知道攀爬70cm高尖头的钢筋护栏会有一定的危险性，但因其尚未成年，也许对护栏尖端所带来的危险预料不到。

三是在安装上护栏后，作为孩子的监护人，应该根据安装的护栏情况及时告诫孩子不要攀爬该护栏，进行安全教育，尽到监护之责。如果及时对孩子进行教育，也许就不会发生人身伤害事故。

从上述原因可以看出，本案中当事人对该事故的发生均负有一定责任。据此，法院依据有关法律规定作出了以上判决。通过本案，物业管理者应该吸取教训，改善护栏装置，小区居民也应当负起监护未成年人的职责，教育未成年子女不要任意攀爬任何形式的护栏，预防此类事故的发生。

【阅读资料】

龙湖花园居委会制定“小区绿化管理制度”加强绿化管理龙湖花园居委会制定“小区绿化管理制度”加强绿化管理。主要内容有：一是明确居民区的绿化管理由物业公司负责，居民有保护绿化和参与绿化小区的义务；二是公共绿地的挪用、占用及面积增减，须经管委会批准；三是居民区内的绿化作品、树木品种和种植布局由市政园林统一规划设计，未经小区管委会同意，不得更改；四是居民可有组织地领养树木、绿地，但不得在公共绿地内私自种植花草、树木、瓜果、蔬菜；五是对毁坏花草树木和侵占绿地等行为进行处罚，并限期恢复原貌等。

学校花草树木管理制度

1.绿化、美化校园，爱护花草树木是全校师生应尽的义务和责任。

2.全校教职工应在绿化、美化校园活动中起表率作用，教育学生及自己的子女爱护花草树木。

3.学生未经允许不得进入花池和花园内，更不得在花池和花园内追打、玩耍，不准爬推栏杆。

4.花园和花池内的花草树木由学校统一布局、安排、管理。

5.严禁攀摘花草、树木，违者视其情节轻重将分别给予批评教育、经济处罚和纪律处分。

6.因工作需要进入花园参观、学习、实验者，须事先与总务处联系，并取得同意后方可进入。

7.学校自育盆花供校内活动、会议、美化环境用，未经有关部门许可不得外借。

8.校园规划、建筑维修应适当考虑保留绿地面积，不得已占用绿地亦要用垂直绿化来弥补。