物业保洁管理机构、职责及保洁工作标准

物业保洁工作可设立一个部门一保洁部，可在物业部的监督指导下工作，具体负责处理清洁工作方面的各项事务。

其主要任务是：负责物业各个楼面和各个公用部位的清洁，使其达到标准的清洁要求；负责制定清洁设备和清洁用具的采购和使用意见，合理掌握清洁费用的支出；负责对保洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质和能力；负责接受各客户的委托清洁业务；完成公司交给的其他各项任务。

物业清洁部一般可设主管一人，根据物业保洁面积大小可以设置多个班组。具体分工如下。

外墙清洁工：主要负责物业外墙面以及大堂内等高空墙面和物体的清洁工作。通常三个人一组，两个人操作，一个人监督。

楼面清洁工：主要负责各楼面公共部位（走廊、洗手间、茶水间、垃圾间等）的清洁工作。一般三至四个楼面一人，根据楼面面积大小调整。

大堂清洁工：主要负责大堂地面和其他公共部位（大堂、卫生间、楼梯、门厅、电梯厅等）的清洁工作。

广场清洁工：主要负责大楼外部周围环境的清洁工作。

机动清洁工：主要接受业户的委托，进入业户独立区域内进行清洁，以及使用各种机械设备对业户的地毯、大理石等进行专业性较强的清洗工作。人员根据日常工作进行安排。

清洁监督员：负责检查清洁质量（各班组长兼任）。

仓库保管员：负责保管清洁设备、工具、药品，发放、回收清洁工具。

一、各岗位职责

岗位：部门主管

职责：

1.按照物业管理企业的管理方针、目标任务，制定环境卫生的保洁计划、费用预算，对员工培训，制定保洁工作，组织安排各项环境卫生保洁具体工作。

2.经常在物业区域内巡査，尽量做到每日检査各区域、各保洁任务的完成情况，并根据不同情况及时提出相应的处理意见。如果发现不足之处要及时组织人员返工；如果发现卫生死角，就要及时调配人员予以清除。

3.积极对外接洽各种保洁服务业务，做好对外提供保洁服务的创收工作。

4.定期向物业管理公司和业主汇报有关情况，听取有关意见和建议，积极改进工作，并接受物业所在地环境卫生行政管理部门的业务指导和监督。处理业主有关清洁方面的投诉。

5.协助保安部、管理服务部做好对突发事件及特殊天气情况下的应急处理工作。

6.负责对员工的考核，发放奖金，提出工资调整意见。

岗位：技术人员

职责：

1.配合部门经理的工作，拟订实施物业环境卫生保洁计划的方案。

2.指导使用专用的保洁设施与机械设备。

3.随时检査和保养保洁机械设备。

4.协助检査、监督保洁区域和保洁项目任务的完成情况。

岗位：班（组）长

职责：

1.按照主管的指示，具体落实保洁任务与人员的安排。协助部门主管对本部门员工的仪表、礼貌服务、遵章守纪、业务技能等方面进行培训。

2.检查本班组员出勤情况和工作情况，做考核评估工作。

3.检查或巡査所辖范围的保洁成效，发现问题马上纠正。

4.编制本班组各种保洁卫生用品和使用计划。

5.检査督促本班员工使用、保养保洁器具和机械设备，以减少耗损，控制成本。

6.观察和掌握本班组员工的工作情绪，批评、纠正、指导及评估员工的工作态度和工作质量。

7.作好工作情况和保洁器具使用情况的报告。

岗位：清洁监督员

职责：

1.熟悉清洁业务，掌握清洁工作的规范与标准。

2.按照规定的要求和范围进行清洁检査监督，记录清楚检査情况，并及时向领导汇报。

外墙清洁工

职责：

1.熟悉外墙清洁设备的性能，掌握外墙清洁的有关业务知识。

2.按计划进行外墙清洁工作。

3.严格遵守安全操作规程，确保安全无事故。

4.爱护清洁设备，节约使用清洁原料，认真做好机具和现场的清洁工作。

岗位：楼面、大堂、广场清洁工

职责：

1.熟悉分管区域的情况，掌握清洁工作的有关知识。

2.保持分管区域的清洁卫生，工作次数不少于规定要求。

3.节约使用清洁原料，爱护各种清洁工具。

4.接受领导和监督员的监督检査，积极改进工作°5.遵守劳动纪律，统一着装上岗。

6.严格按照保洁程序操作，确保保洁质量。

岗位：仓库保管员

职责：

1.按时到达工作岗位，及时巡视仓库物品，发现问题及时上报。熟悉清洁设备用具、原料，以及材料的品名、用途、市场价格。

2.认真做好仓库的安全、保洁工作，经常打扫卫生、合理堆放货物，及时检査，消除火灾等危险隐患。

3.负责保洁工作器具和材料用品的收、发工作。收回时，必须严格按质、按量验收，并正确填写入库单。发放时，一定严格按照审批发放手续进行，对手续不符合要求者拒绝发放。

4.发放保洁器具和材料用品时，必须由领班列出清单，经保洁主管审批签字后，方能发放。

5.物品入库、出库，都要及时登记收、发账目，结出余额，以便随时査核。做到入账及时，当日单据当日清。

6.做好月底盘点手续，及时结出月末库存数量，并上报给保洁主管。

7.禁止私自借用仓库中的保洁器具和材料用品。

8.做好每月保洁器具和材料用品的库存采购计划，应及时或尽量提前呈报给主管，保证采购及时，库存合理。

二、保洁工作标准及检查方法

标准是指衡量事物的准则，保洁工作标准是保洁工作中的具体准则。下面表格中是对室内外各保洁区域分项目制定的标准及各项目标准的检査方法，该标准和方法可作为物业保洁工作的参考。

分类序号项目标准检査方法

室外部分

1车道和人行道无明显泥沙、污垢，每100m2内烟头、纸屑平均不超过2个；无直径1cm以上的石子。抽査3处，取平均值分类序号项目标准检査方法

2散水坡、排水沟无明显污垢、泥沙；每50廿内烟头、棉签或纸屑在2个以下。抽査2栋房屋，取平均值

3停车场、岗亭和自行车棚无杂物，无油污，门窗玻璃无灰尘，棚上无垃圾、蜘蛛网。目视，抽检3处，清洁后检査

4绿化带无明显大片树叶、纸屑、垃圾袋等杂物，地上无宜径3cm以上的石子，每100m2内烟头或其他杂物在5个以下，其他地面100m2内在1个以下。目视，每天抽检3处，取平均值

5垃圾池和垃圾箱清运及时，清运率100%,周围无污垢，无积水，清运后及时冲洗，离池、箱2m无臭味。每个责任区抽检1个，清洁后检査

6垃圾中转站清运率100%,周围无明显污垢，排水通畅，无污水。目视，清洁后检査

7游乐场地面无垃圾、纸屑，设施无污渍，沙坑外面无明显沙石。目视检査

8污水井、雨水井和沙井排水通畅，无外溢。井内无纸屑、烟头，盖上无污垢。目视，每个责任区抽检3个，取平均值

9宣传栏、雕饰无污渍，无明显积尘，无乱张贴。目视

10喷水池无纸屑、杂物，水无变色或异味。目视检査

11标识牌、路灯无积尘、无污渍、无乱张贴物。目视

12化粪池进、排畅通，无污水外溢。目视

室内部分

1楼道梯级、自行车房和走廊地面无纸屑、杂物、污渍，每个单元梯级烟头不超过5个，走廊每100m2内烟头不超过2个。大理石地面打蜡抛光后有光泽；地毯无明显灰尘，无污渍。目视，每个责任区抽检2个单元，走廊50mz内抽査3处，取平均值

2墙面、天花板、棚、窗、扶手、电子门、消防栓、信报箱、灯头、灯罩、吹风口、指示灯无广告，无蜘蛛网，无痰渍，无积尘；大理石、瓷片、喷涂墙面处用纸巾擦拭，50cm内无明显灰尘；乳胶墙面无污渍、无明显灰尘。目视，每个责任区抽检2处

3天台、雨篷、转化器无杂物、垃圾、纸屑；无污垢，水口、排水沟通畅。目视，每个责任区抽査2处

4值班室、办公室整洁、无杂物。墙面无灰尘、蜘蛛网；地面无污渍；桌椅、沙发、柜无灰尘。目视，全面检査

5公用卫生间无痰渍、烟头、杂物，无严重臭味。地面无积水，无污渍；墙面瓷砖、门、窗、便器用纸巾擦拭，无明显污渍；天棚、灯具目视无明显灰尘，玻璃、镜面无灰尘，无污渍。目视，全面检查

6楼道灯具无积尘、透明度好。目视，抽査

7水池无明显沉淀，无虫，池边、池底无明显结垢。目视，全面检査

消杀1灭鼠老鼠密度不超过1%,鼠洞每20000m2不超过1个；楼道、住家无明显鼠迹。用100块布粉取值，抽检3处20000m2面积，査鼠洞

2灭蚊蚊幼虫孳生率5%以下，仓库或地下室10%以下，目视无明显蚊虫在飞。抽査10〜20处

3灭蝇每10000tn2暴露的孳生地不超过1处；商店、饮食店、办公室无蝇蛆孽生地。目视抽査

4灭蝉螂室内不超过5%,室外污水井、雨水井不超过10%。抽查房屋20间，污水井、雨水井各20个，取平均值

以上各项标准可以概括为：

1.“五定”

“五定”，即指清洁卫生工作要做到：定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

2.“六净”、“六无”

"六净”，即清扫保洁标准应做到：路面净、人行道净、雨（污）水井口净、树坑净、墙根净。“六无”，即清扫保洁标准应达到：无垃圾污物，无人畜粪便,无砖瓦石块，无碎纸皮核，无明显粪迹和浮土，无污水和脏物。

3."当日清”

“当日清”，即指清运垃圾要及时，当日垃圾当日清。要采用设置垃圾桶（箱儿垃圾分类、袋装的办法集中收集垃圾。

三、物业保洁的前期工作

前期介入时期的清洁工作要注意做好两项工作。首先，要做好前期介入的成品保护：对于已建成的物业中的石材、墙身、玻璃、金属等专用材料要有严格的成品保护，不得直接接触泥、锈、胶、油、酸碱等。其次，在清洁“开荒”完成后、日常保洁开始前，管理处要对清洁情况进行验收。验收时不仅要注意公共区清洁效果，还要对其他方面（如石材、玻璃、金属、木制品的损伤情况，土建部分白蚁预防措施情况，物业内“四害”隐患情况）进行验收，一旦发现问题，报告相关方面（发展商或清洁方）备案。