物业保洁管理概述

物业保洁工作的意义，保洁管理的范围、内容，物业保洁管理机构、职责及保洁工作标准，物业保洁员行为规范及培训。通过学习，掌握保洁工作计划的制定，熟悉保洁工作标准和检查方法，了解物业保洁工作对员工的素质和能力的要求、保洁部门及员工的职责、劳动纪律约束。

物业保洁管理

物业保洁工作是现代物业管理的一项重要内容，高质量的物业保洁服务，是业主和使用人的唯一要求。现代物业保洁工作需要具备专业清洗知识，需要有责任心、有礼貌的员工，更需要有保质量、守信誉的企业，使管理到位，事半功倍。

物业保洁的具体内容分为四个方面：清扫和保洁，生活废弃物的清除，“黑色污染”的防治，灭虫和灭鼠。

物业保洁管理保洁管理工作的实施首先是物业管理制度的实施：指导班长、清洁员工作，确保达到标准。巡视检査卫生情况，及时解决问题，处理好与社区清洁卫生管理部门的关系，进行维护环境卫生的宣传教育，搞好卫生设施建设和维护；其次是制定相关规定；第三，制定保洁工作计划及保洁工作操作规程第四，制定保洁部门奖惩条例「第五，对物业保洁员的培训。

物业保洁管理机构、职责及保洁工作标准物业保洁部人员安排一般有：外墙清洁工、楼面清洁工、大堂清洁工、广场清洁工、机动清洁工、仓库保管员、清洁监督员。每个工种其任务和职责各不相同。

保洁工作标准及检査方法。

保洁人员应遵守的八项劳动纪律。对保洁人员的素质要求。

物业保洁员行为规范及培训物业保洁员培训：物业保洁工作培训的方式有岗前培训、在职提高等。培训内容有进行职业道德、劳动纪律、文化修养、科学知识（主要是消杀药剂的使用、保洁剂的使用、机械设备的操作、操作规程的制定）、工作职责等方面的培训。

培训形式：脱产培训，岗上培训、随时提高、进行学历教育、外出考査等。

培训方法有：讲授法、研讨会或讨论法、视听法、情境模拟法、学徒法等。

一、物业保洁管理的内容

保洁管理是指为保持物业管理区域内公用部位和公共场所的整洁而进行的管理服务。保洁的具体工作范围是：

1.物业管理区域内公共部位，指楼宇内从底层（含地下）到顶楼天台的所有公用部位，包括：楼梯、大厅、手扶电梯、电梯间、公用卫生间、公共活动场所、墙，以及车道、人行道、水沟、走廊、安全通道、栏杆、路灯、庭园灯、吸顶灯、建筑物外墙等。

2.物业管理区域内的公共场所，指物业区域内（或大厦）的道路、绿化地带、公用停车场、公用娱乐场所等所有公共场所。

3.物业管理区域内的生活废弃物，指物业区域内的生活废弃物，主要包括垃圾和粪便两大类。

针对物业保洁管理的范围，其工作内容是：

2.物业保洁与绿化

1.清扫和保洁清扫和保洁就是进行清洁卫生扫除和保持清洁卫生。清扫和保洁所涉及的范围非常广，包括公共场所、道路、绿化带和公共设施，以及楼宇里面的公共部位，如门窗、灯具、电梯间、卫生间，楼宇外墙的粉刷等；清扫和保洁所涉及的知识非常多，不同的建筑材料需要使用不同的清洁剂，不同的建筑部位需要使用各种不同的机械设备，包括吸尘器、磨光机、洗地毯机等；清扫和保洁工作还要做好业主及使用人的工作，没有广大的业主和使用人的积极配合，卫生保洁工作同样是搞不好的。

2.生活废弃物的清除生活废弃物主要是指生活垃圾，当然也包括装修垃圾、废旧家具等。这些生活废弃物的随便抛弃不仅污染环境，还危及人们的健康。所以，要采取措施，力争生活垃圾袋装化；同时还要及时收集，及时清运，大力改善人们的生活质量。

3.“黑色污染”的防治“黑色污染”就是指某些人在建筑物、构筑物、树木及其他设施上乱张贴、乱涂写、乱刻画（简称“三乱”），是造成环境污染的通称。“黑色污染”不仅破坏了环境的原有面貌，还造成视觉污染，引起人们的厌恶。所以，要加强对“黑色污染”的防治工作，集中开辟一些广告栏，允许人们在那里张贴；通过宣传和纪律约束，禁止人们随意乱写、乱画；对已经出现的现象要及时清除。

4.灭虫、灭鼠主要是指对影响人们生活质量的“四害”，以及其他害虫和病菌的消杀。

二、保洁管理工作制度的实施

保洁工作除了由专人负责管理和服务外，还应该同公众共同参与，共同维护，所以在做好保洁工作的同时，应该进行宣传和教育，倡导公共卫生的集体参与与维护。保洁管理工作公众参与共同维护可以通过物业管理公约的方法进行约束和规范。物业管理人员通过宣传教育业主和使用人，提高环境保护意识，纠正不良卫生习惯，共同维护物业环境，使业主和使用人自觉地参与物业环境管理工作环境卫生保洁工作，一是要经常，二是要保持。

（一）物业管理制度的实施

1.指导领班、清洁员工作，确保达到标准

为了确实保证卫生保洁制度的贯彻和落实，搞好卫生保洁工作，物业管理企业的领导，特别是部门的领导要将企业的保洁制度、各项管理工作的要求以及每一个工作岗位的职责，落实到每一名员工，使他们能够自觉地按照具体的岗位职责去要求自己。同时要具体指导领班和清洁员的工作，以确保每一项具体工作的要求能够得到落实，并能够达到规定的标准。

2.处理好与社区清洁卫生管理部门的关系

物业区域的环境卫生管理工作，是整个城市环境卫生管理工作的一部分。所以，物业管理企业一定要处理好与社区清洁卫生管理部门的关系。一方面在业务上需要他们指导监督，另一方面许多工作需要他们来完成，如垃圾的清运和污水处理等等。

3.巡视检查卫生情况，及时解决问题

为了确实保证卫生保洁制度的实施和物业区域的环境卫生，要加强卫生情况的巡视和检查，可以从内、外两个方面来进行。从企业内部来说，要采取定期或不定期的检査。在检查时，要会同有关部门的领导、检查员等共同巡视，该表扬的要表扬，该批评的要批评；对检査出来的问题要提出妥善的解决方法。从企业外部来说，保洁部门应该将有关要求和标准公之于众，自觉地接受业主和使用人的监督和检査。

4.进行维护环境卫生的宣传教育

环境卫生管理工作，一方面需要专门管理机构和人员负责“清扫”，另一方面也需要大家来共同“维护”，这个“大家”既指管理者自身，也指每一位业主和使用人，“清扫”是必要的，“维护”才是根本的。所以，一定要加强维护环境卫生的宣传教育工作，使每一个人都能认识到它的重要性，提高维护环境卫生的自觉性，养成良好的卫生习惯，使业主和使用人也积极投入到维护环境卫生的工作中来。在双方共同努力下，创造出优美、清洁、卫生的物业环境。

加强维护环境卫生的宣传教育工作可以在多种场合下进行，如在开发商开盘售楼时、在产权单位分房时，以及在业主和使用人办理入住手续时，主动和有关单位（或部门）联系，寻找最佳时机，利用广播、墙报、广告纸等形式进行宣传教育，订立“约法三章”，对于屡教不改的极少数人或某种现象可以采取典型曝光的方法，在业主委员会、居民委员会和有关单位的配合下，公布其不文明的行为，以教育他人。

5.搞好卫生设施建设和维护

维护物业区域的环境卫生，必须有一定的卫生设施建设。在公共场所，除了必备果皮箱、垃圾桶外，还要合理地配置卫生间。“合理”就是布局合理，方便人们使用，标志十分醒目，人们容易找到。在物业区域，特别是物业小区还要搞好垃圾屋或垃圾亭建设，以便收集、运送垃圾。

（二）相关规定

对少数不懂得爱护公共利益、缺乏社会公德的人要作出一些相关的规定，要求每一个人都要遵守，并将其贴在显要之处或与业主公约一同发放。

1.按政府的规定，业主或使用人饲养的宠物如果扰民或造成环境污染，小区管理部门协同公安机关进行处理。

2.小区内各单位和住户要严格遵守袋装垃圾的规定，定时、定点倾倒垃圾。不得乱倒垃圾、杂物、污水，不得随地吐痰、便溺，违者罚款并负责清扫现场。

3.小区内各单位和住户装修施工时，应每天清扫散落的垃圾废料，并将废弃物放到指定地点，不得弃于走廊等公共场所，违者负责立即清理并依情节处以罚款。

4.商业、饮食点及其他单位应按指定地点置放垃圾，对不按指定地点置放垃圾者，依情节处以罚款。

5.店容、店貌要整洁，店容、店貌不整，环境卫生不清洁，有蚊蝇孳生地的单位，依情节处以罚款，情节严重的报请有关部门责令其整顿，直至取消其在小区内经营的资格。'

6.任何单位或个人均不得在公共场所堆放物品及材料，不得擅自扩大经营场地。

7.积极参加有关部门组织的爱国卫生运动。

三、制定保洁工作计划及保洁工作操作规程

1.保洁工作计划

为做好物业保洁工作，应该对物业管理区域内制定保洁工作计划，根据计划定期进行保洁并实施督促和检查，使保洁工作有章可循，有据可依，以提高保洁工作的效率和质量。

计划是指工作或行动以前预先拟定的具体内容和步骤。公共卫生清洁计划按时间要求可分为日常清扫计划、周计划、月计划和年计划等。各项计划一般包括以下内容：保洁部位、保洁时间及循环周期、保洁次数等。

日常清扫计划是对那些容易造成污染的部位，如地面、楼梯、墙裙、废物桶、痰盂等进行的每天清扫计划。周计划、月计划和年计划等是指在日常清洁卫生的基础上，拟定一个定期清洁计划，将那些不必每天清扫或平时不易做到、做得不彻底的项目全部清扫一遍的保洁计划。物业及相关区域内的保洁工作可制定日保洁计划、周保洁计划、月保洁计划或季保洁计划、年保洁计划。不同的物业管理企业可以根据各自的合同约定对具体计划内容作适当调整。一般包括以下几个方面：①保洁前期介入；②公共区域日常保洁；③石材保养；④二次供水水池清洗；⑤化粪池清疏；⑥外墙清洗；⑦灭虫、灭鼠。

小区内楼宇的保洁工作一天两次，分别是业主上班前和业主下班前的两次清洁工作。

天然光面石材保养为晶面处理、抛光，平时进行推尘、洗地；人造光面石材保养为打蜡、抛光，平时以推尘为主。原则上晶面处理或打蜡的保养每月不少于一次，推尘等日常护理每天进行。

二次供水水池由专业公司清洗，每季度清洗不少于一次，平时若发现污染虫（如红虫等），要增加清洗次数。对化粪池清疏，小区原则上每半年不少于一次，但入住人口低于1000人或第一年的新楼盘可视化粪池情况而定。

对外墙清洗，小区原则上每年至少一次。

灭虫，原则上每月不少于一次；灭鼠，根据鼠情检测情况而定。

2.保洁操作规程

物业保洁工作是一项专业的、有序的、目的性极强的工作。为了保证物业保洁计划的顺利实施，保证物业保洁质量和效率，要对各保洁部位操作程序及保洁设备的操作和使用制定保洁操作规程。保洁部位操作程序的内容包括：保洁部位名称、保洁操作时间、保洁方式、保洁工作流程及保洁注意事项。保洁设备的操作规程的内容包括：保洁设备名称、保洁设备用途、保洁设备操作流程、保洁设备保养及保洁设备使用注意事项。

一般地，日常卫生保洁与保洁机具的操作规程包括以下几方面（详细内容见第二章）：①硬质地面处理程序；②地毯清洁程序；③硬质墙面保洁程序；④玻璃清洁程序；⑤高空扫尘程序；⑥卫生间清洁操作程序；⑦公共区域保洁操作程序；⑧固渍处理程序；⑨计算机等办公设备清洁程序；⑩保洁机械保养程序；⑪抹布、地拖使用程序；⑫消、杀、灭处理程序；⑬外墙清洗工作程序；⑭化粪池清洁处理程序。