清洁管理经费测算

在对外发包或清洁公司要接包某一清洁管理项目之前，均应对发包或待承包项目的管理费用进行摸底测算，以便在发包或承包时心中有数，定出一个双方均可以接受又能保证服务质量的价格。目前国内尚未有较为科学、成熟的测算方法，只能根据各地的生活水平、管理档次及质量要求大概估算，目前深圳市建设工程造价管理站已出台了较为成熟的清洁管理费用计算标准，但暂时还处于试用阶段，因各地生活水平相差较大，深圳的方法其他地方难以套用，但可以借鉴参考。下面讲讲管理费的一般计算方法。

一、清洁管理费的构成

一般来说，清洁管理费用可由清洁卫生费、工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费、环卫所需其他费用组成。’在实际测算时，除了这些费用外，还应按相关规定及分包商的资格情况在总数外加一定百分比的税率（一般为5%左右）和利润（一般为3%—7%，清洁公司资格越高比例越高）。此外，清洁管理中的活性费用、改造费用及设施的维护费用等，可按实际发生的情况单独划拨，一般不计人管理费用，无需测算或按使用计划测算。其中活性费用一般指的是节庆日临时布置、会场布置、喷泉水电费以及园林灯光费用等。改造费用一般指的是一些较大型的改造项目费用。另外，按工程造价标准计价办法计算时，可按人工费、材料费、机械费及其他费用组成，其中材料费包括清洁剂、机器配件、水及其他材料费用。

二、清洁管理费测算依据及方法

在管理费测算中，要首先确定清洁卫生费。一般来说，水费、电费及人工费是决定不同地方清洁管理费差异的重要因素，因此，在清洁管理费测算中，都将每平方米每月的水费及人工费作为清洁费用测算的基数，并由基数而摊出卫生费，再由卫生费而摊出其他费用，进而摊出整个费用。另外，一些经验性的数字也是测算的依据之一。例如，每个清洁员可管约7000平方米左右的清洁面积，管理税为5%左右，利润一般在3%—7%之间等。目前，常用的测算方法为按清洁总面积测算法。但国内尚未有一个大家认可的量化标准，只能凭经验粗略测算，j要想较科学地测算管理费，最好能将各个清洁工序（卫生防疫、5化粪池清洁、垃圾外运等）分别按人工、机械化操作等的平均工作量进行量化统计，依据平均工作量测算项目的总工作量，j_进而算出预测费用。下面举例介绍测算方法。

以深圳市2000年二级小区物业护养清洁管理测算为例，说明测算过程。二级小区要求绿地覆盖率达到25%以上，公共配套设施维护良好，环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池畅通，公共用水池定期清洗，达到市考评84分以上。

以建筑面积有35000平方米、楼层高25层测算，7000平方米建筑面积设一个清洁工，每户平方米，一个清洁工负责87_116户，定有5人。

1.人工费测算

（1）人员工资：按5人计，每人每月600元，人数X月工资+总面积，平均每平方米人员工资：5X600÷35000=0.086元/平方米•月

（2）福利费：福利基金按工资的14%，生活补助费240元/人•月，则福利费为：人数X（月工资X14%+生活补助费）÷总面积：5X（600X14%+240）÷35000=0.046元/平方米•月

（3）保险：医院保险为工资的8%，工伤保险为工资的1.5%,则保险费为：人数X[月工资X（8%+1.5%）]+总面积：5X[600X（8%+1.5%）]÷35000=0.00814元/平方米•月

（4）住房：按国家规定，每人8平方米/月，每平方米40元，则住房费为人数X住房面积/人X单价+总面积：5X8X40÷35000=0.046元/平方米•月

（5）办证费：办理暂住证，每人每年交430元，则办证费为：人数X办证费/人÷12个月÷总面积：5X430÷12÷35000=0.005元/平方米•月

（6）服装费：冬、夏装各2套，冬装250元/套，夏装130元/套，则服装费为：人数X（冬装费1套+夏装费1套）X2套÷2个月÷总面积：5X（250+130）X2÷12÷35000=0.009元/平方米•月

（7）加班工资：每月每人8天假日，每年法定节日7天，按3倍计支，则加班费为：人数X月工资/人÷22天（假日+节日X3倍+12个月）÷总面积：5X（600+22）X（8+7X3+12）4÷35000=0.038元/平方米•月

（8）总计人工费用计算法是：（1）十（2）十（3）十（4）+（5）+（6）+（7）=0.238/平方米•月

2.消杀费测算

以每月消杀两次、每次消杀费用300元，则每月每平方米消杀费用为：月消杀次数X单价+总面积：2X300÷35000=0.017元/平方米•月

3.垃圾清运费测算

平均每天清运一次垃圾，每次一车，每车按75元计，则垃圾清运费为：清运次数X每车单价X天数+总面积：1X1X75X30÷35000=0.064元/平方米•月

4.化粪池清理费测算

以每年对化粪池清理2次，每次6车，每车按150元计，则化粪池清理费为：年清理次数X每次车数X每车单价÷12个月÷总面积:2X6X150÷12÷3500=0.0043元/平方米•月

5.清洁用料费测算

目前各物业管理公司清洁用料费实际支出一般为500元/=月，则清洁用料费为：月清洁用料费用÷总建筑面积：500÷35000=0.014元/平方米•月

6.外墙清洁费测算

外墙清洁按每2年一次，一次6000元计，则外墙清洁费为：每次单价+清洗年数+月份÷35000；6000÷2÷12÷35000=0.007元/平方米•月

7.工具费测算

假设：垃圾站铁桶共5个，每个330元，每年更换一次，

日常塑料袋，每天每层2个，每个0.45元/个；垃圾塑料桶，

每层2个，每年更换一次，每40元/个；不锈钢吐痰桶，每层2个，每十年更换一次，每200元/个，则工具测算费为：（数量X铁桶单价+12个月+数量X垃圾袋单价X层数X天数+数量X塑料桶单价X层数÷12个月+数量X吐痰桶单价X层数÷10年÷12个月）+总面积：（5X330÷12+2X0.45X25X30+

2X40X25÷12+2X200X25÷10÷12）÷3500=0.03元/平方米•月

8.不可预见费测算

不可预见费为（1+2+3+4+5+6+7）X2%：

0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03X2%=0.075平方米/月

9.利润测算

按10%计，则为（1+2+3+4+5+6+7十8）X10%：

0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03+0.075X10%=0.045元/平方米•月

10.税数测算

按5%计则税费为：（1+2+3+4+5+6+7+8+9）X5%：

0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03+0.075+0.045X5%=0.024元/平方米•月