保洁外包工作的准备

（一）确定保洁工作类型

在保洁外包工作之前，物业管理处有责任确定物业区域内需要和期望的保洁工作类型，这可通过调查以下各项内容而得以了解。

（1）需要服务的物业区域类型。

（2）业主、住户的共性要求。

（3）业主、住户的非共性需要。

（4）保洁程序的预算原则。

理解了这些内容以后，才能有建立保洁程序的基础，才能够提供最好的服务以保护设施设备并使住户满意。

（二）制定保洁程序

在物业管理处与承包商之间需预先开列一份明确的要求清单，根据这份具体的清单，服务承包商可确定保洁工作每天所需的工人数、为完成计划任务现场需要的器材设备类型和数量，以及物业管理处需要按合同支付的费用等。由此可见，详细编写这份要求清单所下的工夫将决定“效益预算比”。

一般而言，每个保洁服务承包商都从以下五类基本保洁工作开始。

1.第一类：垃圾处理

合同必须包括的内容有收集、清除、回收、压实、分类和运输垃圾的工作。

2.第二类：烟灰清扫

保洁服务协议包括的内容有收集、清扫和彻底地清除所有吸烟产生的垃圾（包括吸烟区和一般办公环境）。

3.第三类：灰尘清扫

包括工作场所的全部灰尘清扫工作。要尽量扫除垂直表面和水平表面上的灰尘。

4.第四类：污迹清洗

湿洗玻璃和柜台表面（水平和垂直表面），清除污迹、溢流和手印。这不属于第三类清洗工作，因其技术性要强得多。

5.第五类：地面维护

包括服务范围内所有类型地面的全部维护工作，例如铺地毯的地面、塑料地面、石质地面（大理石、花岗岩、水磨石等）、瓷砖地面、木地板和高架地板等，它们都有特殊的维护要求。

（三）确定保洁频率

清单上的每项工作都需要说明每年进行的总次数，特别是要确定哪些工作次数较多，哪些次数较少。确定频率以后，支出的预算就会较准确。

温馨点拨：

有些工作虽然次数较少，但每次的劳务费却很高。

1.保洁的频率

（1）每日：即规定每天进行的工作。多数物业管理处为业主、住户提供“全面的保洁服务”，每周7天都进行保洁。

（2）每周：在规定区域内的保洁工作项目每周1次。

（3）每月：每30天1次，可按每年12次计。

（4）每季：每3个月1次，每年4次。有些说明程序只在工作说明中写上数字“4”，表明每年要做4次。

2.其余常见的保洁频率

（1）每周3次：每年156次。

（2）每周4次：每年208次。

（3）双周：每年26次。

（4）双月：每年6次。

（5）半年：每年2次。

（6）每年：每年1次。

在开列具体保洁工作清单时必须将服务频率作为一个重要因素加以考虑，因为服务承包商在协议期间是遵循清单上的规定而作业的。常常被估计不足的服务频率主要存在于地面维护方面，不论是地毯吸尘、硬地面维护（清除旧地面重新铺设、磨光、石质地面抛光）还是卫生间陶瓷地面维护，必须考虑到影响地面卫生的人流量并在服务要求中予以注意。

在确定保洁服务维护工作所需的人员时，必定触及“劳动生产率”问题，劳动生产率直接受到“要求”和“频率”的影响。若每种工作重复进行多次并且每次估算生产率，即可得出劳动生产率的平均值。根据此平均值以及行业标准、专业知识和经验，可单独确定每种工作的生产率。劳动生产率一般以一项任务1小时所覆盖的平方米数表示。例如，在写字楼等办公环境收集垃圾的行业生产率是每小时20000平方米。每种工作的生产率值确定后，即可确定最适合物业保洁要求的全员劳动生产率。