物业清洁接管验收

接管验收一般在竣工验收后进行，接管验收一旦通过，标志着该公共区域正式进人使用阶段，物业公司从此要负担起维修保养的责任。接管验收可分为新建物业清洁管理的接管验收、原有物业清洁管理的接管验收等。

—、新建物业清洁接管验收的方式方法

（一）物业公司自检

在接到建设单位或委托单位接管验收的书面验收函后，物业公司应在15天内书面签发验收通知单并约定时间验收。在约定的时间前，物业公司应制定好验收方案，组织相关专业人员提前对验收项目进行自检。自检时对在前期介人中发现的问题要重点检査。检査内容如下：

1.清点公共设施设备

（1）清点各公共设施设备是否完好、残缺。

（2）基础设施是否合格。

（3）消防栓、消防管配套是否齐全、合格。

（4）小区路灯是否合格。

（5）垃圾池（箱）是否符合标准。

（6）岗亭是否合格。

（7）沙井、化粪池是否合理。

（8）有无尚未完工的工程。

（9）有无剩余的建筑材料。

（10）房屋各配套设施地面、墙面是否合理。

（11）楼梯扶手是否合理。

2.小区道路

（1）道路分布的合理性。

（2）道路的排水情况。

（3）道路用材及砌制质量。

（4）伸缩缝及铺装表面有无剥离。

（5）拐弯半径是否合理。

（6）路牙及路面有无剥离。

（7）有无安全问题。

3.赞道及排水系统

（1）清洁机具房分布是否合理。

（2）管道用电取电口分布是否合理，电压是否符合标准。

（3）管道接口是否合理。

（4）管道安装是否牢固合理，配件是否齐全，运作是否正

4.街心花园及喷水池

（1）水池深度是否合理。

（2）驳岸是否完好。

（3）深水区有无防护设施。

（4）喷水池各喷头运作是否正常。

（5）喷水池水泵位置是否合理，运作是否正常。

（6）水底排水坡度及排水口、排水去路是否合理。

（7）水景植物使用是否合理。

5.园林建筑及小品

（1）建筑及园林小品承受风、雨的能力如何。

（2）园林凳、桌及其他园林建筑的安全情况，是否伤及人员，是否符合功能要求。

（3）游戏及锻炼设备是否符合安全标准。

（4）园林建筑油溱质量有无异常。

（5）园林建筑有无崩缺及涂污。

（二）听取建设单位介绍

在接管验收前，一般建设单位要向接管单位介绍工程情况，包括整个工程的整体规划设计情况，如室外、室内工程，沙井和化粪池工程，明暗沟、排污管道工程，道路工程，给排水工程，电气设备工程等。在听取介绍的过程中，要及时提出有疑问的地方，让建没单位解释清楚。

（三）正式验收

1.验收操作步骤

（1）物业公司发出验收通知书后，物业公司及建设单位各自组织好专业人员，并按约定时间到指定地点集中，在“验收入员签到簿”上签到。如果是与竣工验收同时进行，验收入员述包括监理单位的监理工程师。

（2）由建设单位主要负责人介绍整个工程的建设概况。

（3）建设单位各分项工程项目负责人介绍自己负责项目的情况。

（4）建设单位及物业公司各专业负责人分组对本专业工程进行验收。

（5）验收结束后，物业公司根据自检及验收情况将发现的问题归类列出，在1~2个工作日内回复给建设单位，要求在规定时间内进行整改，或约定补偿办法。

（6）物业公司对整改部分工作进行再验收。

（7）对验收合格的工程进行资料核对及移交，签订移交协议书。

（8）対工程资料进行归档。

（9）承建单位给物业公司相关人员进行关键技术培训。

二、新建物业清洁接管验收内容

（一）工程质量验收

一般在正式接管验收日之前，建设单位多已进行过预验收或者已经过竣工验收，工程的施工质量一般都已得到了保证，而物业公司也多在正式验收前进行了自检。在正式验收的当天主要是对自检中发现的问题与建设单位进行现场复核、咨询。物业公司进行验收时不应只从工程施工质量方面进行检查，而是从物业管理角度，对整个工程的规划设计、施工、材料选用等一切可能影响管理的地方进行检查并提出问题，提交建设单位解决，以减轻物业清洁公司日后的负担。

（二）资料的验收

资料包括：（1）产权资料：①项目批准文件；②用地批准文件；③建筑执照；④拆迁安置资料。（2）技术资料：①竣工图漿：总平面图，建筑结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；②设计变更通知单及变更图；③工程合同及开工、竣工报告；④竣工验收合格证（复印件h⑤隐蔽工程验收合格证;⑥工程预算；⑦图纸会审记录；⑧材料、设备、构件的质量合格证书；⑨质量检查评定资料；⑩水、电、空调、卫生器具、电梯等设备的检查合格证书以及说明书、保修单等；⑪矿浆、混凝土、供水、供暖的试压报告。

对于一些新的设备、材料、构件一定要了解产地、采购方法、维修使用方法、保养办法等，并留下联系人的姓名、地址、电话等。

（三）接管验收中应注意的事顶

物业的接管验收是直接关系到今后管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关。特别要注意以下事项：

（1）接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题。竣工验收是从大的方面把握质量关，许多小问题是不在竣工验收范围内的，如墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏排水不畅等。这些问题一般不会影响到竣工验收的通过，但管理公司准备接管时，却要将类似这样的细小问题逐一列明。.要建设单位承诺在一定的期限内整改。在接管前，物业有任何问题，应由发展商负责解决。

（2）接管验收很少是整个物业（土建和设备及附属设备）同时務交的，虽然有规定是在综合验收后方可交付使用，但很多情况都是未等综合验收就急于交付。特别在设备方面，调试验收合格一项就移交一项，今天接管了电梯系统，几个月后又

物业清洁的早期介入和接管验收

接管空调系统，至于消防系统（特别是联动部分）的移交可能更迟。因此管理公司必须坚持合格一项接管一项，未经调试合格验收的不能签字接管，不然，就要担负相应的责任。

（3）接管验收一定要写明接管的日期，这是划清责任的界线，管理公司只对接管后的物业产生的责任问题负责，如果在保质期内，非人为因素的问题仍由发展商或施工单位负责。若发展商在施工验收合格后未能及时移交管理公司接管，使管理公司接管后的设备保质期缩短，管理公司应向发展商提出，争取补回原来的保质期。

（四）解决存在的问颶

对于在物业公司自检及正式验收中发现的问题，物业公司归类整理好，以“验收备忘录”的形式书面通知委托方或相关建设、施工单位，限期整改或以资金补偿的办法解决，即由物业公司整改，费用由对方负担。对于限期整改的内容，物业公司应在到期后对相关问题进行再验收，确保问题已得到解决。如果委托方既不整改，又不肯用资金补偿，或对一些规划设计合理性进行争论，物业公司也应在“验收接管备忘录”中注明，以免日后出现责任不清的争执。

（五）“验收接管备忘录”的撰写

“验收接管备忘录”是在验收结束后，物业公司根据各专业验收结果将存在的问题及验收情况汇总，经建设单位或委托单位及物业公司签字认可，反映所验收的清洁基本情况及存在问题的一份备忘录。它应与图纸等材料一起作为档案长期保存。

由于接管验收不同于竣工验收，不管验收的结果如何，也不管建设单位或委托方是否按物业公司的意愿整改，在实际操作中物业公司一般还是要接管。在这种情况下，“验收接管备忘录”是明确记载所接管的清洁原始情况的记录，是日后出现问题时明确各方责任的证明材料。一般来说，“验收接管备忘录”包括这些内容：（1）工程名称。（2）设计单位、施工承建单位、委托单位、物业公司名称。（3）参加验收入员。（4）验收时间。

（5）所验收项目的基本情况，包括面积（公共面积、绿地面积、道路面积等）、室内室外公共设备设施、楼梯、管道、洗手间等。（6）设备清单及运作情况。（7）存在的问题及解决方法。

（8）双方负责人签字。其中“存在的问题及解决方法”一栏中的“存在的问题”应分为：严重问题、共性问题及其他一般问题。对于涉及安全及重大失误的规划设计及施工问题列人“严重问题”，对于多处反复出现的问题列为“共性问题”，对于个别地方出现的不涉及安全及重大失误的问题列人“其他一般性问题”。解决方法可在问题处理或协商解决后另外附上，也要有双方签名。对于对方不予解决的问题注明未解决。

三、新建物业清洁接管验收标准及检验方法

对于新建物业清洁管理验收可参照《全国物业管理示范住宅小区标准》、《全国物业管理示范大厦标准》、《城市环境清洁工程施工及验收规范》的标准以及物业性质、档次要求等实际情况进行验收。'

新建物业清洁管理验收的标准：

（1）公共设备验收标准。

①天台：屋面隔热层、防水层板端缝、伸缩缝游膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝；天沟、落水口畅通，管道完好；天面扶栏无破损、变形，无明显锈迹。

②消防设施（消防栓、消防箱）：消防栓油漆均匀，无少刷、漏刷现象；闸门完好，无渗漏水；消防箱、消防管、消防带等配套设施齐全；箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固；门锁开启自如；消防管无渗漏水，闸门完好。

③小区路灯：小区路灯按设计要求安装；灯具安装牢固，配件安全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。

④明暗沟、下水道，沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；下水道坡度应符合设计要求，基层应填实，排水必须畅通；窨井吊底应在15厘米以上，井盖平整，搁置稳妥与路面齐平，不应有踢脚现象。

⑤小区道路：小区道路平整牢固，路面无积水，无起砂、空鼓、损伤；路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤，块料面层拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹，无缺棱掉角•，路面修补的接槎应严密顺直，高低平整，用料一致。

⑥拉圾池（箱）、冲洗水管：垃圾池通水率100%，水管安装牢固，接口处密实，无漏水；水闸开关灵活无漏水；水闸箱装锁，箱面无锈迹，油漆面均匀，锁头开启灵活。砌筑类：砌筑平直，底层无起砂、无裂纹、无空鼓；装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤、无缺棱掉角；投人口和清出的铁门无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固，开启自如。铁箱类：油漆面层均匀，无损伤、锈迹，安放地面平稳。塑料类：桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损。

⑦岗亭：铝材和不锈钢类安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍；电动闸安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。

⑧车库：露天停车场路面平整，无起砂、裂纹、空鼓；地下停车场车道人口、出口标识清楚，油漆均匀；单车架焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；照明设备配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；排水系统应设有专门的排水沟（参照明暗沟、下水道验收标准）。

⑨沙井、污雨水井和化粪池：池内无垃圾杂物，进排水畅通，池面无裂痕；污、雨水井和化粪池进出水口高差不小于5厘米，井盖搁置稳妥并设置井图。

⑩台阶：踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂。

⑪景观、雕塑和多功能娱乐设施：按设计标准和要求验收。

（2）房屋接管验收标准。

①顶棚：抹灰面平整、面层涂料均匀，无漏刷、脱皮、裂纹、霜点、渗水痕迹、污渍。

②墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、面层脱落、明显裂缝、污渍；块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。

③地（楼）面：毛地面平整，无裂纹；块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺榼掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；水泥砂浆面层抹灰平整，压光均匀，无空鼓、裂纹、起泡等现象。

④卫生间、厨房和前后阳台地面：卫生间上下水道无渗、漏、堵现象，上下水口内不会有较多的建筑垃圾等；卫生间、厨房和前后阳台地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；厨房瓷砖、马赛克无疏松、脱落及凹凸不平，墙面瓷砖砌筑合格，砖块必须砌实不能有空鼓；砖缝无渗水现象；厨房瓷砖及下水管道有无黏水泥。

⑤门窗：开启自如，门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现，目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；门锁与门连接牢固，开启灵活；木门油漆均匀，门缝线条均匀，不掉角，无变形；玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤无刮花痕迹；电子门开启灵活，通讯器完好无损，通话清楚；不锈钢门无锈迹、刮花痕迹；窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；关紧所有窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上向下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗人；查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检査墙面和窗台是否泛水。

⑥楼梯、扶手：砼结构的楼梯无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露；钢木结构的楼梯用力轻摇无轻微晃动，安装牢固；钢筋无锈蚀，无弯曲；木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。

⑦开关：安装牢固，目视盖板无损坏；开关灵活，开启接触效果良好。

⑧照明灯具、卫生器具：用木片或硬竹片等轻碰灯具，看其无轻微摇晃，灯具与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；打开所有灯具，检查电源线是否正常，灯具发光正常，产品要合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平整、牢固，部件齐全，自动灵活，面层无污渍和刮花痕迹；接水软管无锈迹。

⑨供水系统：安装牢固无摇动；打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀）看管道是否完好无损，无渗漏，无锈迹；管道接头无渗水；水龙头和水阀流水畅通，接头无漏水。

⑩排污管（含塑料管）：安装牢固，外观完好无损，配件齐全；从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水;楼上的排水畅通无堵塞；铸铁管灌水后无渗漏水，表面无锈迹、裂纹，面层油漆均匀。

⑪地漏：地漏过滤铁箅安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。

⑫防盗网：安装牢固，焊接点密实，面漆均匀，无脱皮和漏刷现象，无明显锈迹。

⑬室内配电箱：安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常；开关符合型号规定；导线与设计相符，布线规范；目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。

⑭喷浆：基层应处理干净，无污迹、油渍，基层裂缝和钉眼应填补平整，喷涂后无痕迹，浆液应搅拌均匀，色泽一致，喷涂应均匀，不得露地面、掉粉、起皮，应清晰洁净，线条平直，保持门窗灯具洁净。

⑮水磨石：表面必须平整、光滑，石粒应密实、显露均匀，好格清晰，不应有砂眼、磨纹。

⑯大理石（花岗石）饰面板损坏修补，应符合下列规定:面板破裂，应清理缝隙接槎面。干燥后，在两个接缝隙接槎面上分别涂刷环氧树脂或在缝隙接槎面禪注耐水建筑胶，适当加压粘牢固。面板严重风化、剥皮缺损时，应剔凿风化和剥皮层露出坚实新槎面干净、干燥后，再用色环氧树脂胶泥嵌补牢固，并略高于原有板面，待环氧树脂胶泥硬化，打磨平滑、光亮到与原有饰面地板基本一致。

⑰其他：挂物钩、晾衣架应牢固；烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

四、原有物业清洁的接管验收

原有物业清洁一般都已竣工交付使用，验收时，应由委托方及物业公司的相关专业人员共同进行，验收内容包括如下：

（1）物业公司自检。在正式移交验收前，物业公司应组织清洁专业人员对移交的设备设施进行自检，重点检查小区道路、路灯、排水管道系统、卫生间、厨房、阳台地面、门窗、墙面情况，清洁设施设备的运作情况及损坏情况等。对检查中发现的问题要分类记好，待正式接管验收时一并在“接管验收备忘录”中向委托方提出。

（2）清洁面积清点验收。由于原有物业清洁一般资料已不齐全或与现状不同，因此，应重新测量移交清洁的面积。

（3）清点设备，核对、记录水表、电表读数，清点设备设施。

（4）绘制、移交现状图。绘制、移交原有清洁现状图，已经被破坏的地方要在图上注明，并请移交单位审核签名后与其他移交资料一起存档。

（5）清点验收原有资料。这些资料包括产权资料，用地红线图，规划设计图，设施设备清单及运作情况记录，清洁改造记录及图纸，原来保养工作记录或介绍设施设备运作维修保养记录，建筑物、道路、水池等工程维修保养记录，清洁用水用电管线分布图，排水管分布图，供水系统分布图，园林绿地内其他管线分布图等。

（6）协商存在问题的解决方法，对于委托方不打算解决的问题要记录在“接管验收备忘录”中，并有双方签字证明。

（7）原有的清洁评价及打分等级。在充分分析原有环境清洁卫生情况后，根据功能重要性及配套设施可将环境清洁卫生划分为1一4级，方便日后管理。

（8）写备忘录。验收后要填写“接管验收备忘录”。

（9）资料归档。梅委托单位移交的有关资料及“接管验收备忘录”、接管验收现状图等分类归档、长期保存。