物业清洁前期介入方式和内容

一、早期介入，充当顾问

所谓早期介入，是指物业处在规划设计阶段，发展商聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规定的前提下，尽可能地照顾到使用者的要求以及日后管理的需要。此外，管理公司的专业眼光及经验能有效弥补设计人员的不足，使设计趋于合理完善。

清洁管理早期介人，充当顾问的作用具体表现在：

（1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能的改良建设。

（2）提出设备配置或容量以及服务方面的改良意见。

（3）指出设计中遗漏的工程项目。

管理公司早期介人一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据发展商的需要确定。如定期参加发展商的设计会议，或不时与发展商会晤、出谋划策等。

发展商对物业的规划设计少有一成不变的，由于市场竞争、资金状况、消费趋势、国家政策等因素的影响，发展商会改变原来的设计思路，边施工、边设计、边修改是物业开发中的普遍现象，对此，管理公司要对发展商的修改设计是否合理进行评判。

现实中，许多发展商都忽视了在设计阶段请管理公司介人，以至在施工时甚至完工后，管理公司进场发觉设计存在不合理地方，到时，发展商虽认可管理公司的意见，但此时木已成舟，纠正不及，自然就给物业的使用和清洁管理带来诸多不便。

二、中期介入，扮演监理

所谓中期介人，是指物业的土建结构已封顶，工程进人到设备安装和内部装修阶段，物业清洁管理公司参与进来，一方面熟悉线路、管道的铺设走向，另一方面对工程质量进行监督（其作用类似监理）。

中期介人对管理公司日后的设备维护、保洁作用甚大，因参与人员以后也极有可能就是负责清洁护养的人员。

发展商与监理公司考虑较多的是只要设备调试合格就可验收通过。而问题在于，设备调试合格并不能说明安装质量无问题，道路铺设就合格。如高层建筑排水管道，放水检测一般也能排水，但不能排除管道内有杂物。有些管道杂物较多，暂未堵塞，可以排水，但使用一段时间后杂物“合拢”就堵塞，造成水溢事故。这种情况一般不在发展商及监理公司的考虑范围。清洁管理和管理公司対工程的监督，不仅着眼于设备的验收调试，更要着眼于以后长远的使用。

三、晚期介入，开始“管家”

所谓晚期介人，是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交接管验收时，管理公司及清洁管理全面介人，开始履行“管家”的职责，由先前的顾问工作转为实质性的操作工作。

为适应晚期接管工作的需要，清洁管理的整套队伍基本到位，许多准备工作是同步展开的。而且由于时间紧迫，为了赶上交接或开业的日期，往往是一边竣工验收，一边准备“开荒”，一边筹备开业庆典（商业大厦）。对于发展商来说，多年的苦心开发建设终于“瓜熟蒂落”，有回报了；对物业管理公司来说，多年来的旁敲侧击（顾问），现在终于可以上台大展拳脚了。对于发展商来说是创业的结束；对物业清洁管理公司来说则是征途的开始。

纵观上述三个时期的介人，可以看出，清洁管理在早期介人最好，提出的建议、意见最及时，发展商有充分考虑采纳的余地；中期介人虽然晚一点，但是不少方面还可以挽救，可以减少物业接管以后的返工，避免一些在后期管理中难以解决的问题；晚期介人虽对物业设计的完善及工程质量的控制为时已晚、无济于事，但对于清洁管理的全面运作来说也正是时候。按照一般的惯例，清洁管理最迟介人的时间应为交付前的三个月。