物业清洁管理的内容

物业清洁管理是物业管理的重要组成部分，主要包括物业清洁管理的前期介人、物业清洁的验收接管、物业清洁的日常管理、物业清洁的“开荒”、物业清洁的有偿服务、物业清洁特殊环境作业、小区清洁管理规定及清洁标识的制作等内容。物业清洁是一种专业性和技术性很强的作业，既要符合物业管理和服务性要求，又要符合清洁环境的技术性要求。

（一）物业清洁管理的前期介入

物业清洁管理前期介人的目的是从物业管理的角度出发，作为一种顾问的力量，确保小区物业的道路得到合理规划、小区的公共设施设备及园林建筑得到合理的设计与配置，并减少由于规划设计及材料使用、施工等方面的不合理而造成日后管理困难等。

1.规划设计阶段的介入

此阶段主要从物业清洁管理的角度，针对物业规划及设计合理性、科学性、实用性等提供参考意见，避免由于规划设计的不合理而给日后的物业管理增加负担。

2.施工阶段的介入

此阶段主要工作就是监督施工质量。针对一些隐蔽工程及排水、管线分布、道路等施工提供参考意见，避免由于施工不当而将一些隐藏的问题带人物业管理阶段，增加物业公司的负担。

3.工程竣工验收及物业综合验收阶段的介入

此阶段从物业清洁管理的角度对存在的问题提出整改意见，以最后清除物业管理存在的隐患。

（二）物业清洁的验收接管

物业清洁的验收接管是环境清洁由施工单位或委托单位移交给物业公司管理的手续。所建工程项目要符合设计要求和工程质量要求。物业公司对发展商移交的物业按性质可分为新建物业的验收接管和旧物业的验收接管。其内容包括公共设施设备的核对和清洁面积测量，小区道路的验收，园林建筑的验收，墙面、地面的验收，排水系统的验收，卫生间、厨房、阳台的验收，门窗、楼梯、扶手的验收，清洁资料的验收等。

（三）物业清洁的日常管理

物业清洁的日常管理包括室内、外公共区域的清洁管理，墙面的清洁管理，地面的清洁管理，地毯的清洁管理，洗手间的清洁管理，清洁标识的制作等等。其中室外公共区域的清洁管理包括道路的清洁、保洁，街心花园、广场的清洁保洁，绿化带的清洁，地下管井的疏通，化粪池的清理，喷水池的清洁，人工湖的清洁，游乐设施的清洁，路灯的清洁，塑料装饰物、标识、宣传牌的清洁，天台、雨篷的清洁，垃圾桶（箱）的清洁，排水明沟的清洁，信报箱的清洁，监控探头的清洁。室内公共区域清洁管理包括大堂的保洁，梯间通道的保洁，电梯的保洁，卫生间的保洁，办公室的保洁，室内车库和地下室的保洁，会所保洁等。

（四）高空外墙的清洗

大厦装设的玻璃幕墙、铝合金、大理石等新型装饰材料，由于环境、人为的影响，窖易附着灰尘、污垢，如不及时清洗，经日晒雨淋，污迹遍布大厦外表。而且由于城市环境恶化，城市上空充满各种废气和带有酸性或碱性的微粒，一遇雨水，水与这些气体和微粒发生物理或化学反应，变成具有腐烛性的物质，时间一长，外表就会被腐烛，故需对这些地方进行保洁清浩。

（五）清洁有偿服务

清洁有偿服务是物业清洁开展多种经营，实现创收的途径之一。它可以充分利用物业管理公司所有的清洁专业技术人员开展针对业主、住户甚至是小区外其他单位的清洁服务，包括家政有偿服务，地面（大理石、天然大理石、木质地板）翻新打蜡抛光，做“晶面”，清洗地毯（针对酒楼、娱乐场所、会所、高级别墅等），清洁代管，清洁专业知识培训，建立清洁用品专卖店（包括清洁的日耗品、机器设备、工具、清洁剂等）等。

物业公司如果技术及资金力量雄厚，还可将清洁部注册成立一个子公司，除了承担本公司物业清洁管理外，还可承接外单位的清洁管理，开展对外的清洁服务，从而将公司的清洁部由一个消费部门变为一个创收部门。

（1）有偿家政服务。有偿家政服务多种多样，具有不同的服务类型。其运行方式主要有两大类：一是对物的管理，二是对人的服务。

（2）地面（大理石、天然大理石，木质地板）翻新打蜡、抛光，做“晶面”和地毯清洗。一些高档酒楼、娱乐场所、会所、高级别墅都拥有高档的装修，而地面又极易受到污染破坏，一般的保洁难以达到其原有的光泽，这样就需要专业的技术人员、专用的机器设备和清洁剂来对地面进行护养。

（3）清洁代管。在一些高档会所、高级别墅区，由于业主较忙或没有专业技术人员对其维护、保洁，故很难达到其环境整洁的效果，此时物业清洁可开展家政或清洁代管服务。

（4）建立清洁设备专卖店。物业清洁除清洁工程及清洁代管外，清洁部根据自己的情况可开设清洁机器设备、清洁常耗品、清洁剂、机器维修等清洁设备的专卖店，可为酒店、酒楼、物业公司、娱乐场所等清洁部门提供专业设备设施，为公司创造更多的效益。

（5）清洁专业知识培训。包括清洁常用工具、常用药水、机器设备操作、日常保洁的标准规程、安全操作规范、清洁保养知识、保洁工作技巧、保洁工作顺序的培训等。通过有偿培训，不仅可以丰富社会文化，也可以培训社区居民保护环境、爱护绿化的习惯，还能为公司增加收入。

（六）“绿色”物业清洁管理

将环保概念引人物业清洁管理，即绿色物业清洁管理。它除了常规物业清洁管理内容外，还应融人下面几个部分：

1.控制空气质量，提高大气洁净度

现代物业各种配套设施较为完整，如酒楼、停车场、发电机、空调等，由于燃煤、燃油对大气构成污染，应该取消燃煤和燃油方式取暖及炊事设备，降低尘埃及一氧化碳、二氧化碳、油烟的排放量，改用液化气作燃料，提倡使用无铅汽油，同时在车道两旁设置绿化带以隔离汽车尾气，选配对尾气有吸收转化功能的植被和树种。提倡使用无氟空调、无氟冰箱，减少氟里昂对臭氧的破坏。

2.雨水、污水的排放、处理和再利用

就近建立景观水池和污水处理站，或利用原有市政设施将雨水、污水进行处理，变废为宝，使雨水、污水成为小区的再生资源。比如，对排放的污水进行处理，确保排放达标，部分用于冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等，多余部分及雨水存人景观水池备用，这样可减少污染又可节约水资源。

3.垃圾分类处理

随着经济的发展，城市规模的扩大，城市垃圾和工业固体废料成为我国城市主要环境污染物。物业清洁管理作为城市管理的重要组成部分，与此有关的垃圾大体可分两类：一是生活垃圾，另一是“工业”垃圾（主要是指固体废物，包括室内二次装修施工垃圾）。垃级处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合开发利用。

如果简单地将过时的物品丢弃，无疑将产生新的污染源。为了减少新的垃圾污染，可在小区附近建立旧货市场，搞好“废物利用”，满足不同社会群体的消费需求。如在澳大利亚首都堪培拉，为了响应政府提出的无垃圾计划，许多社区都建有二手赞商店。专门回收一般家庭淘汰的旧衣服、旧电器、旧家具等，稍加处理后出售。既为家庭增加了收入，又为低收入阶层提供了廉价物品，同时减轻了垃圾的污染。

要在物业清洁管理工作中做到垃圾分类袋装化，减少垃圾运出的污染。通过垃圾分选，将收回的废纸、塑料、金属、玻璃等分别送往工厂再生产，通过焚烧垃圾回收热能用于供热和发电，通过将垃圾发酵生产农用有机肥，通过卫生填埋来还原土地，恢复生态。

4.噪声控制

噪声控制是绿色物业清洁管理的重要内審之一。与物业管理有关的噪声源主要有这么几种：配套设备（如应急发电机组、中央空调机组等）运行产生的噪声、汽车刹车声和各类防盗报警设备读报产生的噪声、农贸集市的噪声等。

一般的柴油发电机运行时的混合噪声都在100分贝以上，污染严重。对于配套设备机房，可以采取密闭的隔音处理方法，把噪声限制在机房内，并做好相应的隔声、隔震和吸声处理，避免噪声污染周边环境。

.为降低汽车和农贸市场的噪声污染，可以在车库两旁种植减噪树种，尽可能把车库建在地下，或与生活工作区拉幵距离，同时也使农贸市场与生活区拉开距离，并用减噪树种建成隔离带。

5.建立生态绿化带，美化小区

要根据不同物业的地理、建筑以及所处的气候等特征，没置相宜的绿地和绿化带，建立生态绿化系统，真正做到中国古代哲学家所倡导的“天人合一”境界，四处鸟语花香，使人和自然达到和谐的统一。应该说，绿地和绿化带起到的不仅是美化环境的作用，更重要的是保护了环境，如对二氧化碳、尘埃的吸收，水土的保护等。

6.提倡使用洁净能源，做到节能降耗

太阳能是取之不尽的绿色能源。应该提倡并利用好太阳能，可以在居民住房、酒店等建筑上利用太阳能保热器取得生活用水，集中供热，这样可以降低热污染，便于维护管理。

7.加大科技投入，促进和物业有关的高科技产品的使用

科技的进歩，信息产业的不断发展，使智能化小区、大厦成为可能。通讯网络人户和各种信息联网，如网上购物、远程看护、电子邮件、电子报刊、远程证券、交易等，为用户提供了多种选择，并提供了足不出户便知天下事的方便。智能管理系统的应用，对减低能耗、减少物业管理从业人员都有十分重要的意义。

（七）小区环境清洁、社区文化的建立

保持物业清洁效果，除了物业公司的日常清洁管理外，也离不开广大住户（业主）的爱护。为了促使小区内的住户（业主）形成一种良好的卫生习惯，必须进行环境卫生社区文化的营造，包括家政清洁小常识的介绍，小区环境卫生管理规定，制作环境卫生保护标识牌，在小区进行环保及绿化知识宣传，举办一些清洁知识培训班、“爱我家园清洁月”活动或清洁知识技能竞赛，唤起全体住户（业主）的荣誉感。良好的社区环境文化可使物业清洁管理工作事半功倍。