保洁管理的策略

了解了住宅小区保洁工作的目标，就要制定住宅小区保洁管理的策略。在制定策略前，首先要了解保洁工作所应起到的作用。

住宅小区保洁工作应发挥以下两个方面的作用：

1、保证每天对住宅小区内的清洁范围进行例行清洁，定期进行害虫消灭，消灭卫生死角，保持小区日常保洁率达到100%。

2、对临时出现的清洁卫生问题及时处理，以便尽快消除其影响以确保小区保洁率达到98%以上。

也就是说，住宅小区保洁工作应起到“以例行保洁为主，以随机保洁为辅”的两方面的作用。

而住宅小区保洁管理策略所立足的基础是：针对造成清洁卫生问题的原因，人为地、最大限度地清除各类清洁卫生问题。

策略1：建立并完善住宅小区及时有效的日常保洁管理体系。

策略2：在住宅小区内人流高峰期加强管理控制。

策略3：在住宅小区内人员聚集较多的地点加强管理控制。

策略4：引导住户培养共同维护住宅小区的清洁卫生。

制定了保洁管理策略后，下一步工作就是把这些策略进行具体工作的实施。因住宅小区内的保洁工作涉及的范围和内容非常复杂，上至建筑物的外立面和屋顶，下至雨水井和地下排水管；大至整个小区内的室外公共地面，小至住户信箱——凡是住户家门外的地方，都包含在我们的保洁工作范围内。

而对不同保洁对象，采取的保洁形式和使用的工具也不同：如地板打蜡要使用打蜡机；清扫马路要使用扫把；清洁窗户要用抹布和玻璃剂。因此，要根据保洁管理策略实施保洁工作。首先，必须要了解并确定保洁工作的范围和内容。

一、住宅小区保洁工作涉及的范围：

住宅小区保洁工作涉及的范围是由住宅小区自身的特点决定的，不同的小区可能会有所不同，但不论是多层的或高层的住宅小区、别墅区或综合楼宇都可能涉及的保洁工作范围如下所列：

1、建筑物内

楼房内及室内商业娱乐设施内的公共的楼道及走廊的路面、扶手、门窗、天花、墙面、灯、单元防盗门、公共卫生间；电梯间和电梯内；集中信箱：消防栓：水箱：公共库房、设备房、停车房、管道井等等。

2、建筑物外

小区内大小马路，绿化带和绿化小品：护拦、路灯、标识牌、休息椅等自行车停放处，垃圾箱（筒）；雨水井、污水井、建筑小品、露天娱乐配套设施、中心花园、喷水池、天台等。

A、住宅小区每天的保洁工作内容：

（1）清运垃圾、清洗垃圾箱（筒）。

（2）清扫建筑物内公共走廊、楼道（公共卫生间）。

（3）清扫小区内大小道路。

（4）清扫小区内各自行车停放处。

（5）清扫绿化带、中心花园。

（6）清扫露天娱乐配套设施。

（7）擦洗休息椅、草坪灯、建筑小品、指示牌。

（8）清擦楼道扶手、楼道窗户、单元防盗门、集中信箱。

B、住宅小区每周的保洁内容：

（1）清扫楼道内墙面、天台、天花、雨水井、明沟。

（2）清洗喷水池、小溪河底（冬季一月一次）。

（3）建筑物公共地面打蜡。

（4）老鼠、蟑螂和蚊蝇的消灭（根据活动及生长规律时间而定）。

以上内容的保洁标准，如几天清洁一次，什么时间清洁、清洁到什么程度，可由各物业管理公司根据各自的实际情况制定。

由于保洁工作是零碎、繁杂的，因此“从边角处着手，不放过细微之处”是有效消灭污迹必须随时遵循的原则。

3、保洁岗位的设置。

保洁岗位的设置首先要找出保洁难点，例如：

（1）小区主要出入口。

（2）小区商业娱乐配套设施主要出入口。

（3）小区露天娱乐设施内。

（4）小区内餐饮设施门口。

（5）销售部门口。（如有）

（6）垃圾收集点。

（7）小区内偏僻处。

（8）公共卫生间。

（9）建筑物的犄角旮旯处。

找出了保洁难点后，保洁岗位的设置主要采取划分责任区的形式进行，它的划分应充分考虑住宅小区保洁工作涉及的范围、内容、保洁难点以及住户的活动规律来确定，形式可采取：

a、每个责任区应包含有一定的保洁难点，并配有一定数量的室外和室内非保洁难点的公共场所。

b、划分片区时注意每个片区中应尽可能平均分配保洁难点。

c、如片区内的保洁难点较集中，则此片区的面积应少于其他片区的面积，或包括的室内和室外非保洁难点的公共场地相对其它片区少。

d、如条件允许，销售部门口应设专职保洁岗位。

保洁岗位设置完成后，保洁员的岗位职责也同时明确了。

二、保洁员的岗位职责：

1、保洁员根据岗位、任务、时间、规范、标准和责任的具体要求负责本责任片区内的内的例行保洁工作，并负责随时处理本责任片区内保洁难点出现的问题。

2、保洁员在进行日常工作的同时，在关注周边的治安状况，绿化和物业完好的状况发现异常有固定的渠道报告。

3、各级保洁管理人员除日常工作外，还要负责巡视责任片区的保洁状况，重点巡视各保洁难点。

三、保洁员的排班

保洁员的排班应遵循以下原则：

1、保洁员的排班时间应综合考虑保洁员的用餐、休息、学习及住宅小区住户活动规律等因素。

2、清扫楼道、走廊、小区主要马路以及小区主要出入口应安排的住户进出较集中的时段以前，既给住户一个保持清洁印象，又可避免给住户的出入造成不便。

3、各保洁难点每天的例行清扫不应少于2次，并保证能经常巡视保洁难点的清洁卫生状况。

4、住宅小区的主要出入口和小区内商业娱乐设施的主要出入口的例行清扫每天不应少于2次。

5、收集垃圾每天应不少于2次，收集垃圾和清洗垃圾筒应安排在住户丢垃圾较集中的时段后，以避免垃圾过多外溢，产生异味，聚集蚊蝇，影响环境卫生。

6、住户户外活动较集中的时段及商业娱乐配套设施开放的时段，保洁员的工作应持续到活动结束后，以保证活动后不遗留垃圾、杂物过夜。

7、遇到突发性的自然原因，如大雨或大雪等影响，应安排集中的突击清理工作，以便尽快消除其造成的影响。

四、住宅小区内垃圾箱（筒）的设置

保洁岗位设置以后，是否就能保证没有清洁卫生问题呢？

答案显然是否定的，在我们的日常生活中经常会发现住户或行人手里拿着纸屑或烟头，在附近寻找一番，犹豫了一段时间后，才仍到地上。这说明了除垃圾中转站外，为了方便住户或行人丢弃垃圾，也为了引导其他住户或行人不随地丢弃垃圾，应在小区内设置区内垃圾箱（筒）。

那么，如何设置区内的垃圾箱（筒）呢？

我们曾经听说过或新眼看到过这种现象：

有些住宅小区的垃圾箱（筒）做得很漂亮，也很醒目，但住户宁可把垃圾投放在其它地方，也不愿投放到垃圾箱（筒）中，尽管此地仅离垃圾箱（筒）不到2米远。

有些住宅小区的垃圾箱（筒）刚清洁完不一会就又满了，垃圾经常外溢、污水横流，苍蝇聚集。

其实，这种现象在不少的住宅小区中都出现过。由此可见，区内垃圾箱（筒）的设置不是简单的问题。而应该把握的原则是：

1、住宅小区内的保洁难点处应设置区内垃圾箱（筒）。

2、区内垃圾箱（筒）的形状，颜色应鲜明，醒目，便于住户及行人投放垃圾等杂物。

3、区内垃圾箱（筒）的大小应按照每10.15户一个的原则配置。

4、区内垃圾箱（筒）设置的位置应方便住户，尽量避免住户倒垃圾时倒行或逆行，更不要设置在楼梯底或小区内偏僻的围墙边。

5、区内垃圾箱（筒）的位置应便于保洁员清理。

6、市政垃圾中转站的位置应设置在小区较偏僻处，但要便于垃圾车的通行，避免垃圾车在小区内兜圈或行驶过久。

五、保洁员的素质要求

保洁员的素质要求包括基本素质要求，业务素质要求和思想、纪律要求，具体标准如下：

1、基本要求：

A、体检合格；

B、初中或初中以上毕业；

C、语言表达清楚。

2、业务要求：

A、熟悉各类扫、洗、擦、消杀和打蜡的工作程序；

B、熟练使用各类清洁卫生工具和物品；

C、熟悉各类清洁和卫生工具和物品的维护，保养和注意事项；

D、熟悉面对蓄意制造卫生问题的交涉手段和用语；

E、熟悉紧急情况报告渠道并熟记火、匪报警电话；

3、思想、纪律：

A、遵守国家法律、法规；

B、明确岗位纪律、行为规范；

C、明确违反公司纪律的惩罚条例；

D、明确奖励条件。

六、引导住户建立保洁意识

大家想一想清洁卫生问题产生的人为原因，主要是由谁造成的？

有的住户丢弃垃圾时，经常随手一丢，没丢到垃圾箱（筒）中也不顾而去，有的住户烟瘾很大，外出时经常手不离烟，抽完随手一丢，地面上又多了一个烟头；有的住户饲养的宠物，每天都要到室外遛放，宠物排泄的粪便随处可见，对这种情况，除非派保洁员跟在他们后面，否则，小区内的保洁率指标就会受到影响。

由此可见，住宅小区保洁工作要取得好的效果，离不开住户的配合与支持。要让住户配合与支持住宅小区的保洁工作，就需要做以下工作。

1、制定住宅小区清洁卫生文明公约，通过以入住手册或其他形式的宣传资料发放到每户住户家里，并在小区内设专栏公布。

2、定期、不定期地在公布栏或通过其他形式的资料向住户宣传住宅小区的保洁工作，加强住户的保洁意识。

3、对没有养成良好清洁卫生习惯或有意破坏小区清洁卫生的住户应采取不正面批评，而是当面及时处理问题的方式，以引起周围的人对其行为的不满而导致其产生内疚感，以此杜绝此类行为。需要进行交涉时要使用规范用语。

4、消灭四害工作之前必须以有效形式通告各住户，以使住户主动配合，避免意外发生。

5、通过多种形式的社区活动，引导住户共同维护小区的清洁卫生，共创良好的社区环境。

七、建立住宅小区保洁工作的跟踪检查制度

保洁工作是日复一日，年复一年的，因此，随时保持此项工作的专业人员的高度投入状态和各项设施、设备和工具的正常工作状态是非常必要的。所以，建立住宅小区保洁工作的跟踪和检查制度，是保证保洁工作的实施和效果的重要手段，主要内容如下：

1、除专业保洁员外，物业管理公司的各级管理人员、保安员、绿化专职人员和维修工的岗位职责中明确，要关注小区的清洁卫生状况，养成随手处理一般清洁卫生问题的习惯。

2、建立各级保洁岗位检查监督制度，不定期（最少一月两次）全面检查住宅小区的整体清洁卫生状况，特别关注保洁难点。

3、定期测试，检查保洁员对业务要求和思想纪律要求的熟悉程度，结果与工资和奖金挂钩。

4、定期检查、更换和补充小区清洁卫生设备、设施、工具和物品。

5、定期走访住户，了解其对小区清洁卫生状况和对保洁工作的意见和建议。

6、对突发清洁问题的处理后要及时总结、修改，补充原有的管理程序和作业指导书，并作为公司培训的教材。