物业环境管理之清洁管理

清洁卫生管理

一、清洁卫生服务的工作内容

（一）楼外公共区域清洁

ø  工作以扫、捡、洗等为主。

ø  具有工作相对简单、技术要求不大、跟踪清洁要求较高等特点。

ø  要求每天在早上业主出门前先全面清扫一次主要道路

ø  在业主出门活动后进行及时的跟踪保洁

（二）楼内公共区域清洁

楼内公共区域的清洁包括大堂清洁、楼梯及公共走道清洁、墙面清洁、电梯及卫生间清洁等。

（三）垃圾收集与处理

装修垃圾及施工垃圾应由施工单位自行每日清除清运。

垃圾分类一般可分为建筑垃圾、经营生产垃圾及日常生活垃圾等。

ø  建筑垃圾需要划分专门的区域临时堆放，并经垃圾处理人员将可回收及有害垃圾分类捡出后统一清运往城市堆填区堆放；

ø  经营生产垃圾一般指的是餐饮类厨余垃圾、园林修剪出的植物残枝以及生产企业的生产废料等，一般由物业公司与相关生产单位约定由生产单位自行按环保规定处理；

ø  日常生活垃圾可通过在管辖区域内放置分类垃圾桶，将垃圾按“可回收垃圾”、“不可回收垃圾”及“有害垃圾”进行分类回收。

（四）管道疏通

ø  雨水管道要求雨季期间最少每月全面检查疏通一次。

ø  对于已正常入住多年的小区，要求每月对各排污管道的弯头处用高压水进行一次疏通。

ø  对于新入住尚处于装修高峰期的小区，则必须每半月对所有排污主管进行一次彻底清疏

ø  对于小区内的化粪池，应每月进行检查，并每半年清掏一次。

（五）外墙清洗

（六）泳池清洁

必须每天定期对泳池水进行ph值、余氯、水温、混浊度等检查，每月对大肠杆菌进行检测，发现不符标准及时进行纠正。

（七）清洁拓荒

（八）冬季除雪除冰

北方冬季雨雪天后，须及时清除各出入口雨雪所形成的结冰，并做好防滑告示，避免客户因结冰滑倒受伤。

二、清洁卫生服务的工作方法与要求

（一）清洁卫生管理制度的建立

清洁卫生管理制度主要包括：

（1）各岗位的岗位职责；

（2）各项清洁工作的标准操作工艺流程；

（3）各个岗位的操作质量标准；

（4）清洁质量检查及预防、纠正机制；

（5）员工行为规范等相关管理规章制度；

（6）清洁绩效考核制度等。

（二）清洁卫生质量管控方法

1．明确不同区域保洁频次、质量标准及其指标体系

2．完善保洁质量考核机制

3．不同类型物业日常保洁检查重点

4．专项保洁质量管控重点

（三）物业清洁管理模式

物业清洁卫生的管理模式大致可分为外包管理及自行作业两大类。

（四）日常保洁基本方法

日常保洁工作一般可分为每日固定保洁、跟踪保洁、周期保洁工作及计划性专项保洁工作。保洁队伍可分岗位保洁员、机动保洁员及专项保洁员。

1．划分保洁工作区域，明确岗位保洁工作内容

2．设定工作流程并按流程开展清洁工作

3．安排机动保洁岗巡视顶岗

4．对各岗位保洁工作进行检查指导

（五）专项清洁基本方法

1．外墙清洗

（1）外墙清洁方法。

①吊篮清洁法，适用于楼层较高、原设计配有高空吊篮的建筑，较为安全，但工作效率低；

②人工吊板清洁法，适用于各种外墙，工作效率较高，但危险性大，容易造成清洁人员或清洁工具下坠的危险；

③升降机清洁，对于高度不太大（15米以下）、配有升降机的场所，较安全可靠，但清洁的高度受限制；

④搭脚手架清洁，多用于上凸下凹的特殊形状建筑外墙清洁，成本高，效率低；

⑤直接水枪及接杆清洁法，多用于较矮的外墙（3米以下）；

⑥清洗机保养，一种现代清洗方法，效率高且安全，但前提是配有自动清洗机。

（2）外墙清洗注意事项。

①外墙清洗前必须根据清洁对象的特点做好完善的清洗施工方案，包括外墙材料及面积确认、清洁步骤、安全措施、用药方案、应急预案、质量检查标准及措施等；

②外墙清洁工作中安全是重中之重，对于高空作业的人选、下吊材料、天气状况、安全防范等必须严格按相关规定操作，下吊前、中、后都必须对每件物品、每个操作做好充分的安全检查，高处作业必须系好安全带、戴上安全帽；

③外墙清洗必须根据不同的外墙装饰材料采用不同的药剂及清洗方法，且在全面清洗前必须先根据不同的外墙装饰材料洗出一小块样板，经检查确实不会对外墙装饰材料造成不良影响后方可全面清洗；

④清洗前必须通知本栋建筑每一业主（客户）不要开窗，对周围可能影响到的区域做好围护，对可能受影响的植物、车辆及其他物品做好保护措施；

⑤清洗区域周围必须用围栏封闭，避免无关人员人内，清洗现场必须有专门的安全监督员对整个施工过程进行监督指导；

⑥由于外墙清洗药剂有较强的腐蚀性，清洗范围内的各种植物必须做好遮盖保护并及时冲水，避免药物对植物造成影响。

2．石材养护

（1）打蜡。

打蜡适用于楼内大理石、花岗岩、水磨石、人造大理石、釉面地砖、木地板及pvc塑料等装饰的地板。全面封蜡可视地面使用频度每三个月到一年做一次（不同区域及不同档次的物业要求不一样，此处仅供参考）。

（2）蜡面抛光。

抛光是为了保持封蜡地面的光泽及美观而进行的一种保养工艺。

对于要求较高且使用频度较大的地方如酒店大堂、高级写字楼大堂等可每日进行一次地板表面蜡面抛光，而对于其他使用频度较小的地方一周甚至半月抛一次即可。抛光前应先用静电牵尘剂对地面进行一次除尘。

（3）晶面处理。

晶面处理也称晶硬处理、镜面处理，主要适用于各种石材地面。对于使用较久、表面磨损较多的石地面在进行晶面处理时往往结合石面翻新进行。

3．地毯保洁

（1）日常吸尘。

（2）及时除渍。

（3）定期的中期清洗。

（4）深层清洁。

（5）防污处理。

4．管道清疏（略）

5．泳池清洁

（1）泳池的日常清洁。

泳池的日常清洁包括池底吸尘、池内杂物清捞、池壁清抹、池边溢水沟全面清洗、池边铺装地面冲洗、浸脚池清洁消毒等。

（2）泳池净化及药物处理。

①消毒、漂白。

②调节ph值。

③投沉淀剂。

④杀澡。

6．清洁拓荒（略）

三、清洁卫生服务的注意事项

（一）安全生产

1．高处作业安全

（1）高空作业人员须身体健康，且经专业培训后持证上岗，严禁酒后、过度疲劳及情绪异常时登高作业；

（2）高处作业须在合适气候环境下操作，风力过大、雨雪天、夜间不适合进行高处作业；

（3）高处作业须正确配戴安全带、保护绳、安全帽，并且所有安全保护装置在每次使用前必须全面检查，确保符合安全要求；

（4）高处作业必须有专门的安全防护及监督人员。

2．药物使用安全

（1）清洁药剂根据不同的清洁对象做好分类存放，并且每类药剂上必须有清晰的药剂名称、使用方法、适用对象、稀释倍数等说明；

（2）强腐蚀性、强挥发性、易燃易爆类、具毒性等危险药物必须单独存放于危险品仓库，并由专人进行保管；

（3）药物存放处必须做好防火、防爆、防腐蚀、防中毒的相应措施，确保安全；

（4）所有药物必须建立完善的进、出、存、销的登记制度；

（5）药物在不同的清洁对象上使用必须严格按说明浓度做好配比，新药物或新清洁对象使用药物，须先进行局部试验，没问题后方可大面积使用；

（6）稀释药物时，应将浓液往稀释液中倒，而不能将稀释液往浓液中倒；

（7）使用药物时，须戴好相应的防护装置，避免药物对人造成伤害；

（8）使用完的药物容器须回收按环保要求进行处理，不可随便丢弃。

3．机械使用安全

（1）所有操作机械人员须经专门培训合格方可上岗；

（2）使用前须检查机械、电线、插头等有无损坏，电线与转动部分是否保持适当距离，用电场所有无水湿等情况，确保用电安全；

（3）所有带转动装置的机械必须确保转动部位有完善的保护装置，避免将物品、人员等卷入；

（4）使用洗地机、打磨机、扫地车等高速运转的设备时，须将机械周围物品及人员清离，避免造成损害；

（5）所有机械设备应按使用说明进行操作，避免长时间运行，以免造成损害；

（6）无人看守时须关闭所有机械设备；

（7）蓄电池类设备在充电时应远离明火和电火花；

（8）进行机械操作时，应戴好相应的防护装置，避免机械及药物对操作人员造成伤害。

4．消防安全

（1）所有清洁人员均应进行相关的消防知识培训，学会逃生及扑灭初起火灾；

（2）所有贮存清洁药物、机械的地方均应使用防爆灯，并配备相应的消防设备设施；

（3）清洁操作需使用电源时，须检查插头、电线等安全，避免连接不好起火；

（4）清洁过程须注意做好对烟感、喷淋、报警器等消防设备设施的保护，避免造成损害。

5．其他安全

（1）清洁井下等密闭空间作业时，须注意做好通风及防爆工作，避免造成窒息及爆炸；

（2）在交通道路及车场进行保洁时，须穿着反光衣并做好警示，避免发生交通安全事故；

（3）在有人员通过区域进行较大保洁作业时，应竖立警示工作牌，必要时做好隔离防护，避免对客户造成影响；

（4）进行深水区域清洁时，须由会水性人员进行操作，并做好救生防护工作；

（5）进行其他带危险性作业时，须做好相应的安全防护措施，避免发生安全隐患。

（二）不同材质保洁对象注意事项

1．石材类

（1）强酸强碱类会对石材类造成严重的损害，须谨慎使用；

（2）使用水泥砂浆进行铺贴的石材，必须在铺贴的同时利用一些防水或防油等防护性胶剂涂抹于石材的背面进行防护，防止水泥砂浆的水渍渗透至石材表面导致石材变色；

（3）石材使用过程中会发生老化和病变，须做好防护与日常保养；

（4）石材使用前需要做好防污处理，避免污渍渗入；

（5）楼内石材日常清洁中尽量使用干法清洁，少使用湿法清洁，如果必须使用清洗方式清洁的，亦应在清洁后尽快吹干石材并做好保护养护。

2．玻璃类

（1）强碱性药物容易对玻璃造成腐蚀，从而使玻璃雾化；

（2）刀片类容易对玻璃造成划伤，使用时需谨慎；

（3）玻璃清洁时需使用专用工具及专用清洁药剂，避免对玻璃造成损害。

3．金属类

（1）金属类材料往往怕酸，须谨慎使用酸性清洁药剂；

（2）对于不锈钢、铜器等日常保洁中要用专用的清洁剂，避免损坏；

（3）对光面金属进行清洁时应使用无绒光巾，避免毛巾脱绒遗留在光面上影响光亮度；

（4）使用不锈钢油、铜水等药剂进行清洁时不宜使用太多，并且用后需将滞留的药剂用布擦干，避免污损衣物。

4．木材类

（1）木材类应尽量使用干法清洁，少用水；

（2）木材类表面宜用封蜡法进行保护；

（3）木材类应注意拖尘、吸尘，避免尘粒对木格造成损害。

5．地毯类

地毯类根据地毯质地、结构、摆放场所的不同而有不同的保养要求。地毯常见的问题有绒毛变形、色差、褪色、泛黑、发霉、掉毛、起球等。

（1）地毯类日常保洁中要注重吸尘。地毯吸尘工作做得越好，需要清洗的次数就越少；

（2）地毯局部污渍可采用地毯除渍剂局部清洗，全面的地毯清洗应根据使用频度不同而设定不同的清洗频次周期进行；

（3）地毯清洗完须及时用吹风机吹干；

（4）门口的活动性地毯块清洁时须注意地毯下地面的清洁，并应每晚掀开地毯进行地