外墙面的清洁保养

建筑物外墙面的装饰材料有花岗岩、玻璃、铝合金、不锈钢、面砖、涂料等，而且新材料还在不断地推出。

外墙面装饰的形式有两大类：

第一类，多种材料组合装饰。如花岗岩、铝合金板与玻璃的组合，不锈钢与玻璃组合，铝合金板与玻璃的组合，涂料与玻璃组合等。

第二类，玻璃幕墙装饰。这包括金属框架构件全部不显露在外面的“隐框”玻璃幕墙和由玻璃板与玻璃肋制作的“全玻璃幕墙”。

一、建筑物外墙面清洁保养的方法及工作量的测算

1.建筑物外墙面清洁保养的各种方法

（1）清洗机清洁保养。建筑物外墙面清洁保养的专用设备——自动清洗机，可对外墙面进行喷洒清洁保养剂、冲洗、吹干等一系列操作，无需施工人员下吊操作。此方法适用于配备有此设备的建筑物外墙面的清洁保养，成本高，效率也较高。

（2）吊篮下吊人工清洁保养，安全，但工作效率较低。

（3）人工座式登高板下吊清洁保养。工作效率高，但要加强安全措施，在安全员的监控下施工。

（4）升降机人工清洁保养。高度在15米以下、7米以上的建筑物外墙面的清洁保养，可采用升降机，升降机人工保洁效率不高。

（5）扶梯人工清洁保养。高度在7米以下、2米以上的建筑物外墙面的清洁保养可采用此方法。

（6）接杆、水枪人工清洁保养。2米以下的建筑物外墙面的清洁保养，直接用人工来施工。

2.建筑物外墙面清洁保养工作量的测算（以25层为例）

（1）机械清洗保养（用吊篮下吊）：

清洁保养宽度：2米/人

工作量：2吊/人•8小时

（2）人工清洁保养（用座式登高板小吊）：

清洁保养宽度：1.5—2米/人

工作量：3—4吊/人•8小时

（3）其他人工清洁保养：按实际操作时间制定工作定额。

二、建筑物外墙面清洁保养中的安全措施

建筑物外墙面清洁保养中必须采取以下安全措施：

（1）施工人员必须持有高空作业证。

（2）施工人员必须身体健康，不得在酒后、过度疲劳、情绪异常时登高操作。

（3）制定《安全操作规程》，并严格执行。

（4）制定《安全检查规程》，并严格执行。

（5）设立安全检查员，专职检查安全措施的落实情况，凡违反安全制度的，必须停止工作，经整改、确定安全后，方可继续施工。

三、《建筑物外墙面清洁保养施工方案》制定的原则、方法与内容

在承接建筑物外墙面清洁保养工程前，应向客户或业主提供拟定的《建筑物墙面清洁保养施工方案》，由客户或业主进行审定。

1.《建筑物外墙面清洁保养施工方案》制定的原则

（1）高质量的清洁保养施工。

物业的日常清洁

（2）绝对的安全保障措施。

（3）优质的质量、服务体系。

（4）合理的价格和公开的材料用量、用工量核算，使客户或业主故心。

2.制定《建筑物外墙面清洁保养施工方案》的方法与内容

（1）确认该建筑物外墙面的材料品种和面积。

①调阅有关该建筑物外墙面装饰材料的技术资料和证明文件。

②实地确认资料、文件与该建筑物外墙面的实际装饰材料是否相符。

③调阅或实地测量该建筑物外墙面的实际面积。

④确认该建筑物外墙面需清洁保养的各类装饰材料表面的实际面积。

⑤确认该建筑物外墙面的特殊形态（如肆形、凹凸形等）的实际清洁保养面积。

（2）清洁保养设备的选择与提供。

①该建筑物有固定的外墙面清洗设备，则原则上选用该设备。

②客户或业主提出选用的设备，在施工条件和安全条件全部可以达到要求下可选用。如条件不能满足，应在《建筑物外墙面清洁保养施工方案》中提出，并介绍其他设备提供给客户或业主选择。

③如果客户或业主对建筑物外墙面清洁保养施工的设备没有提出具体要求，应按建筑物的外形、工期、清洁保养的效果、外墙装饰材料表面污染的程度、安全等因素来选择设备。

物业清洁管理

（3）清洁保养材料的选择及用量。

①根据该建筑物外墙的特征、选用的清洁保养设备、施工方式来选择清洁保养的材料。

②根据实际确认的该建筑物外墙装饰材料的性能、特点选择清洁保养材料。

③各工序选择的清洁保养材料的化学性质应相同，pH大致相近。

④根据该建筑物外墙面的污染程度，制定出各种已选择好的清洁保养材料的浓度配比。

⑤根据实际的清洁保养面积确定清洁保养材料的用量。测出实际用量后，再增加25%的用量。这是由高空作业的不稳定性和污染程度的不确定性所决定的。

（4）质量控制标准。

①向客户或业主提供《建筑物外墙面清洁保养质量标准》。该标准应由施工承接企业制定。

②向客户或业主提供《建筑物外墙面清洁保养质量标准的检查方法》，以帮助客户或业主进行质量检查。

③双方对以上两个质量文件制定出认可的协议书，以免施工结束时发生分歧。

（5）其他内容。

①制定在该建筑物外墙面清洁保养的施工中发生工伤事故的处理方法。

②制定对施工承接企业劳资双方发生纠纷时的处理办法。

③制定客户或业主与施工承接企业双方发生纠纷时的处理办法。

物业的日常清洁

客户或业主对该施工方案审定后，表示同意或认可，签定《建筑物外墙面清洁保养施工合同书》。本方案可作为合同的附件留存。

客户或业主对施工方案同意或认可后，施工承接企业应配置不同浓度的清洁保养剂溶液，对该建筑物外墙面典型的污染面积进行小样清洗，在得到客户或业主的认可后，将所选择的清洁保养材料和用量写人合同的有关文本中去，该认可需有业主提供的书面《认可书》，并作为合同的附件留存。

四、建筑物外墙面清洁保养规范

本规范以采用“座式登高板”清洁保养为例来制定。

1.高空下吊施工安全检查

由佩戴“安全检查员”臂章的专职安全检查员对以下（1）一（15）项工作进行检查，凡发现一项有不安全因素存在，则应立即停止整改，确认安全后，方可进行下一程序的工作。

（1）检查下吊工作绳、生命绳有无损伤或断股，一经发现，该绳索禁止使用。

（2）检查座板有无裂纹，吊带是否反兜，座板地面及吊带有无损伤，一经发现，应禁止使用。

（3）确认工作绳、生命绳的长度在建筑物顶部固定后，应有比该建筑物高度相对长的长度。

（4）确认高空下吊施工人员每人一根工作绳，一根生命绳。严禁一人一绳工作。一经发现，必须停止工作。

（5）检查高空下吊施工人员佩带的安全带有无损伤。发现损伤，禁止使用。

（6）检査座式登高板连接的下滑扣（“U”形环扣）的固定销栓是否坚固可靠，若有损伤，禁止使用。

（7）检查连接在安全带上的自锁钩是否灵活可靠，自锁钩与安全带的连接是否可靠，自锁钩自身有无损伤，一经发现问题，则禁止使用。

（8）检查下吊施工人员是否在工作前饮过酒或有过度疲劳、情绪异常等现象，一经发现，则停止其工作。

（9）检查下吊施工人员的《特种作业安全操作证》原件，无证者，不允许工作。

（10）检查工作绳、生命绳在建筑物顶部的绑扎固定是否牢固。工作绳、生命绳在建筑物顶部的绑扎固定部位不得在同一受力处，必须是分别的两处，一经发现不符合要求，则停止工作。

（11）检査下吊施工人员的着装是否符合以下要求：

①头戴安全帽。

②身着长袖工作上衣和长工作裤。腐蚀性环境，应着耐腐蚀工作服。

③脚着软底胶鞋。腐烛性环境应着耐腐烛工作鞋。

④手戴橡胶手套。

（12）检查工作绳、生命绳在经过建筑物顶部和外墙凸出平台与垂直面的直角转折处是否垫有防止绳锁损伤的衬垫；发现未垫或衬垫厚度不够、衬垫磨损，则停止工作。

（13）检查下吊施工人员佩带的工具是否与安全带绳锁相连接，发现未连接或连接绳锁太短、太细等问题，则停止工作。

（14）在该建筑物外墙面清洁保养施工现场的地面区域内设安全区域，并应设置阻拦式栏杆和安排地面安全员，禁止行人通行。发现未设安全区域或未设置阻拦式栏杆，地面安全员则停止工作。

（15）检查建筑物顶部安全员的工作态度，发现问题，停止工作。

（16）以上（1）~（15）条检查内容，专职安全检查员必须记录在案，检査结果与整改情况由专职安全检查员与施工项目经理签名后存档。

2.高空下吊施工前的准备工作

（1）下吊施工人员在清洁保养建筑物时应配备以下工具：

①水桶。盛清洁保养剂溶液。

②抹水器。将清洁保养剂溶液抹在光面石材、玻璃、不锈钢、铝合金材料的表面。

③刮水器。将光面石材、玻璃、不锈钢、铝合金等外墙装饰材料表面的清洁保养剂溶液及污垢刮去。

④清洗滚筒。清洁保养外墙面砖时，做抹水器用。涂料也由清洗滚筒涂抹。

⑤抹布。抹去外墙面的污垢和擦去刮水器刮平面上的污水。

⑥清洗水管。除了玻璃、不锈钢、铝合金外墙装饰材料外，其他材料的外墙面均需要水管冲洗。

⑦吸盘。用于下吊施工人员固定工作位置。

（2）将配好的清洁保养剂溶液注人水桶中。

（3）接好潜水泵、分水器和清洗水管，将潜水泵置于水箱中。要求下吊登高施工人员每人一根清洗水管。

（4）下吊施工人员应扣好安全带，然后坐进座式登高扳内，进行下吊登高施工。

3.建筑物外墙面清洁保养的操作要求

（1）多种材料组合幕墙、明框幕墙、半隐框幕墙装饰材料的清洁保养，应遵循先清洁保养石料、涂料、外墙面砖和彩色混凝土装饰材料，再清洁保养金属装饰材料，最后清洁保养玻璃装饰材料的原则。

（2）幕墙横断面上和窗框下的排水孔在清洁保养时，应进行清理、疏通，以保证排水孔的畅通。

（3）加强对外墙面的凹凸部位、特殊形面、淋不到雨的部位、窗框下沿、排水孔下端等部位的清洗。这些部位会存在较多的沉积性污垢和不均匀污染。

（4）下吊施工人员在座式登高板上清洁保养时，应以工作绳为中心，左右摆动不应超过1米，以保证不漏洗、不漏刮。

（5）下吊施工人员在座式登高板上用脚蹬移位时，应尽量蹬踏在外墙的石料和金属构件表面上，蹬踏力量不宜过重、过猛。应以工作绳摆动中产生的惯性移位位置为主。

（6）使用吸盘时，应选择外墙的幕墙玻璃或铝合金板的边缘处，最好不要在整块玻璃或铝合金板中央，吸盘放置时应轻、快。

（7）在建筑物外墙面的清洁保养施工过程中，凡工作绳、生命绳经过的建筑物凸出部位的平面与立面的直角处，都应放置衬垫，以防止工作绳、生命绳受损而发生意外。

（8）在外墙面的清洁保养施工中，工作绳、生命绳不得嵌于建筑物外墙面密封胶缝隙里，否则会导致工作绳、生命绳拉伤，危及下吊施工人员的安全，而且还会磨损密封胶，使外墙渗水、漏水等现象产生。

五、建筑物外墙面的清洁保养

1.花岗岩外墙装饰表面的清洁保养

（1）采用“钙化清洁剂”，按1:10或1，5的比例稀释。

（2）在建筑物外墙面底部污染最严重处，进行小样清洗，确定清洗剂的稀释比例。

（3）下吊施工人员在高空悬挂中对光面花岗岩装饰材料清洗时的程序如下：

①将清洗滚筒浸人水桶内的清洁剂溶液中浸泡。

②用浸有清洁剂溶液的清洗滚筒在光面花岗岩装饰材料表面上用力来回滚动擦拭，使花岗岩表面的污垢润湿、脱离。

③对特别脏的污垢可用抹布擦拭。

④用清洗水管冲洗，使花岗岩表面无污垢和清洁剂溶液残留物留存。

（4）下吊施工人员在高空悬挂中对毛面花岗岩装饰表面清洗时的程序如下：

①用清洗水管对毛面花岗岩表面进行冲洗，将表面的灰尘冲洗掉。

②将板刷放人水桶内的清洗剂溶液里浸泡。

③用板刷擦拭毛面花岗岩表面的污垢，使花岗岩孔隙中的污垢脱离。

④用清洗水管冲洗，使花岗岩表面无污垢和清洗剂溶液残留物。

⑤用清水对整个外墙面进行仔细地冲洗。

2.铝合金外墙面的清洁保养

（1）采用“中性全能清洁剂”，按1:50比例稀释。

（2）在建筑物外墙面选择一处典型的污染表面，进行小样清洗，确定清洁剂的稀释比例。

（3）下吊施工人员在高空悬挂中对铝合金装饰材料表面清恍时的程序如下：

①将袜水器或清洗滚筒放人水桶内的清洁剂溶液里浸泡。

②用浸有清洁剂溶液的抹水器或清洗滚筒在铝合金装饰表面抹擦，使污垢润湿、脱离。

③用刮水器将铝合金装饰材料表面的污水刮掉。刮水器每刮一刀，应用抹布将刮水器刮擦平面的污水擦拭干净，再刮下一刀。

④特殊污垢可用抹布直接擦拭后，再用刮水器刮擦。

⑤高层楼宇设有百叶窗式避难层和设备层。对铝合金百叶窗应用抹布浸清洁剂溶液抹擦后，用清水冲洗。

3.不锈钢外墙面的清洁保养

（1）建筑物外墙上部层面不锈钢装饰材料表面清洁保养。

①采用中性不锈钢清洁剂，按1:50比例稀释。

②在建筑物上部层面选择一处典型的污染表面，进行小样清洗，确定清洁剂的稀释比例。

③对于建筑物上部层面大面积的不镑钢装饰材料表面，可采用以下清洗程序：

a.把刮水器或清洗滚筒放人水桶内的清洁剂溶液中浸泡。

b.用浸泡了清洁剂溶液的抹水器或清洗滚筒在不锈钢装饰表面抹擦，使污垢润湿、脱离。

c.用刮水器将不锈钢装饰表面的污水刮掉，刮水器每刮一刀，应用抹布将刮水器刮擦平面的污水擦拭干浄，再刮下一刀。

d.特殊污垢，可用抹布直接擦拭后，再用刮水器刮擦。

④对于建筑物上部层面小面积的不锈钢结构件的清洗，可采用以下程序：

a.将抹布放人水桶内的清洁剂溶液内浸泡。

b.用绞拧后微干的带有清洁剂溶液的抹布擦拭不锈钢结构件表面，将污垢擦掉。

c.用清水冲洗不锈钢结构件表面。

（2）建筑物外墙底层不锈钢装饰材料表面的清洁保养。

①采用中性什14=7—7.5）的“不锈钢保养剂”。

②用干净、柔软抹布轻轻将污垢擦拭，并可在不锈钢装饰材料表面形成一层保护膜。

③在距离不锈钢装饰材料表面约20一30厘米处喷射。

④如遇特殊污垢，可先用中性“全能清洁剂”稀释液清洗不锈钢装饰材料表面，擦干后，再用“不锈钢保养剂”擦拭。

⑤底层上部不锈钢装饰材料表面清洗时，应使用升降机和铝合金人字梯。施工人员应戴有安全带保护。

4.外墙面砖、陶瓷面砖装饰材料表面的清洁保养

（1）采用“钙化清洁剂”（按1:10或1:5比例稀释）、“中性全能清洁剂”（按1:50比例稀释）、“墙地砖清洁剂”及“水泥浆清除剂”。

（2）用以上4种清洁剂在建筑物外墙面选择一处典型的污染表面进行小样清洗，确定清洁剂的种类和稀释比例。

（3）下吊施工人员在高空悬挂中对外墙面砖、陶瓷面砖装饰

材料表面清洗的程序如下，

①将清洗滚筒放人水桶内的清洁剂溶液里浸泡。

②用清洗水管冲洗干净，使外墙面砖、陶瓷面砖装饰材料表面无污垢和清洁剂溶液的残留物留存，

③用浸有清洁剂溶液的清洗滚筒在外墙面砖、陶瓷锦砖装饰材料表面用力来回滚动擦拭，使污垢湿润、脱离。

5.外墙面玻璃的清洁保养

外墙面玻璃的是建筑物外墙面采用较多的材料之一。建筑物外墙可选用的玻璃品种众多，大多又与其他材料组合成外墙面，故除了针对上部层面和底层面采甩不同的清洁方法外，对清洁剂的选择还应有一定的讲究。

（1）建筑物外墙上部层面的玻璃装饰材料表面清洁保养。

①采用可稀释的玻璃清洁剂。

②在建筑物外墙面上部层面的玻璃装饰材料表面选择一处典型的污染表面，进行小样清洗，确定稀释比例。因玻璃装饰材料表面是外墙面清洗中最后一道工序，选择的清洗剂应对已经清洗过的其他装饰材料表面无损害和污染。除了玻璃表面外，其他装饰材料表面也该做小样清洗，视其反应，无损害、污染时，此清洗剂方可采用。

③下吊施工人员在高空悬挂中对玻璃装饰材料表面清洗的程序如下：

a.将抹水器放人水桶内的清洁剂溶液中浸泡。

b.用浸泡过清洁剂溶液的抹水器在玻璃装饰材料表面涂抹，注意不得将污水飞溅到其他装饰材料的表面上。

c.用刮水器刮擦时，除了刮擦干净玻璃装饰表面外，仍然要防止对其他装饰材料表面的再次污染，这也是外墙玻璃装饰材料表面清洁保养的难点所在。

d.要把流到密封胶缝隙中的污水擦干净，否则污水会再次渗到已刮擦干浄的玻璃表面上，造成再次污染。

（2）建筑物底层外墙玻璃装饰材料表面的清洁保养。

①采用已做过小样的可稀释玻璃清洁剂。

②用升降机或铝合金人字梯进行登高清洗。离地5米以内可用接杆连接抹水器、刮水器操作。

③清洗保养与上部层面的清洗保养相同。

④底部2米以内的外墙玻璃应做日常清洁，程序如下：

a.采用“玻璃清洁保养剂”喷射在玻璃污垢处。

b.用柔软、干净抹布直接擦拭污垢，并在玻璃装饰材料表面形成保护膜，防止再次污染和痕迹的产生。

六、建筑物外墙面清洁保养施工应注意的问题

建筑物外墙面清洁保养施工中应注意以下事项：

（1）高空作业，安全是首要问题。加强安全教育必不可少。

（2）必须按实际测得的风速是否小于10.8米/秒来确定可否下吊施工。

（3）不允许在下雨、下雪、迷雾等复杂气象条件下和天色昏暗中下吊施工。

（4）施工环境距高压线距离必须大于10米。

（5）下吊施工时，应适时避开直射阳光和旋转风。

（6）所有下吊施工使用的安全施工用具，必须按要求在指定经销厂商处购置，并保存质保书、合格证。

（7）下吊施工人员有权拒绝在不安全的施工环境中施工和使用不安全的用具。

（8）施工时，不应过分强调清洁保养施工进度而忽视安全和质量。